C觀點 - 施永青
撤限購 鬆房貸 弱勢未轉
2014年09月29日
據國家統計局9月18日公布的數字顯示：8月份70個大城市的房價出現了自2008年以來最大的單月跌幅，70個城市中，一手新盤出現跌價的有68個，二手樓價下滑的有67個；整體房價的橫比跌幅達1.2%。市場人士普遍認為，內地房地產市場價格下行的趨勢，基本可以確認。
有見及此，開發商不約而同地採取加快去庫存的策略。如果純從上市公司公布的業績來看，上半年的情況好像不算太差，有些公司在銷售上還可以做到超標。然而，這只反映在銷售總額，而非銷售質素。盤開得多，價又減得狠，總銷售額自然增加；但如果逐個樓盤去細看，銷售的速度實在不快，庫存不減反加。
這種情況令開發商與地方政府都非常擔心，所以都寄望中央政府有及時的政策去挽救樓市。他們認為，若是中央真的想過遏止經濟下行，先得阻止房地產下行。否則，一旦房地產市場倒了，甚麼都難救。
本來，自溫家寶年代以來，中央政府一直希望設法令已升得太高的房價掉頭回落。但政策雖然推出了不少，卻一直未見成效。沒想到現在成效初見，就出現另一方壓力，要求撤招救市。中央現時的處境十分困難。若然不救市，經濟的確會被樓市拖累；但若果成功救市，又會進一步令房價與購買力脫節，並令樓市進一步泡沫化，將來後患無窮。
中央的做法是逐步撤銷限購政策，然後進一步放寬房貸，而不是一刀切，一次過撤銷所有抑市政策。至今，仍有限購的城市只剩下5個：北京、上海、廣州、深圳與三亞。而房貸亦在逐步放寬，青島就先行把首套房的定義變成首貸房。過去，只有買首套房的人才可以享受利率優惠，現在只要你把所有已借的房貸還清，不需把已有的房子賣出，再購房時也可以享受如首套房一樣的利息優惠。這等於鼓勵有能力的人，持有多個一套房子，希望藉鼓勵投資的方式，協助開發商去庫存。不過，中央並沒有讓其他城市跟隨青島的政策。
現在看來，撤銷限購只能生一時之效；限購剛撤銷時，的確可將積累起來的購第二套房的需求釋放出來。但由於購二套房的需求並非剛性，它會因經濟形勢轉變而迅速轉變。現時，經濟有下行壓力，即使有能力購二套房的人，也會採取觀望的態度，以至撤銷限購的效果並不顯著。
市場更需要的，其實是讓買首套房的人更容易取得有優惠的按揭貸款。現時中央雖亦鼓勵銀行這樣做，但銀行似乎並不積極，相信銀行的資金應有更好回報的出路。中央如果真的想挽救樓市，可能需要有更具體的政策，硬性規定銀行必須按一定比例的貸款專做房貸。即使這樣，亦不代表樓市可由跌轉升。現在樓市的弱勢已成，政策只能避免樓市硬著陸。
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