神州樓市 - 程澐 2015年1月27日
即市新聞
27/01/2015 10:20
《神州樓市－程澐》房地產業增速墊底，全國庫存壓力攀升
《神州樓市》剛公布的２０１４年我國ＧＤＰ數據顯示，比上年增長７﹒４％，基本實現了
既定的增長目標，然而，其中房地產業生產總值僅比上年增長２﹒３％。在宏觀經濟轉型發展的
新常態下，房地產市場調整的壓力不減，增長全面放緩已成定局。在各地面臨新房庫存高企的困
境下，部分城市正在探索通過貨幣化的市場籌集方式回購商品房作棚改安置房之用，以期達成雙
贏目標，但無論對地方政府還是開發商而言，都將面臨不小的資金考驗。１月以來，各地新房市
場成交未現起色，受高企庫存影響，新增供應疲軟，推售套數僅為去年平均水平四成。
＊房地產業增速墊底，棚改安置促去庫存＊
１月２０日，全國國民經濟數據公布，２０１４年我國ＧＤＰ比上年增長７﹒４％，基本實
現了既定的７﹒５％左右的增長目標。其中，房地產業生產總值比上年增長２﹒３％，增幅為所
有行業中最低，成為拖累去年ＧＤＰ增長的主要行業之一。對於房地產市場調整的風險問題，國
務院總理李克強日前在瑞士達沃斯世界經濟論壇期間表示，中國房地產市場的剛性需求是長期的
，並將帶動國內相關行業和產品供給，房地產市場在一段時期內出現調整也是正常的。總理此番
表態在一定程度上無疑給房地產業吃了一顆「定心丸」，在中央政府穩定住房消費的政策導向下
，在地方政府積極托市的利好因素下，今年我國房地產市場有望保持溫和增長。
上周，全國棚戶區改造經驗交流會召開。住建部表示去年超額完成４８０萬套棚戶區改造任
務，今年實際目標要遠超４００萬套。對於棚改居民的安置方式，除了新建安置房，今年我國還
將積極推進棚戶區改造的貨幣化安置。或是積極組織棚戶區居民自主購買商品房，或是由政府購
買商品房進行安置，通過市場籌集安置房源已在不少省市積極探索。對此，住建部部長陳政高在
會上直言，房地產庫存高企的三四線城市，再蓋新樓進行整體安置已沒必要。與此同時，福州近
日公布了統購商品房和安置房的相關文件，以緩解當地安置現房緊缺的狀況。福州市政府對商品
房的購買價格原則上低於市場評估價格的１５％以上，而向社會公開統購的安置房以市場評估價
格作為回購價格。上述操作模式對庫存壓力較大的城市將起到積極的去庫存作用，但對政府而言
，無疑將增加較大的財政負擔，同時也對房企的讓利空間提出考驗。
＊年初推盤大幅減少，全國庫存壓力攀升＊
１月以來，各地新增供應疲軟，新房市場成交未現起色。中原監測的４０個重點城市數據顯
示，１月前２５天的新建住宅成交面積較去年１２月同期下降３１％，較去年１月同期下降７％
，降幅有所收窄。分城市來看，一線城市表現最好，其次是三四線城市，而二線城市降幅最大。
新房成交下滑與房企推盤放緩密切相關，同時新盤認購率的數據亦不理想。２０１５年以來，中
原監測的重點項目推售套數僅為去年平均水平的四成，推盤認購率約為４３％，而去年均值達到
４８％。二手房成交則表現較好，顯示市場購買活躍度並未大幅減退。中原監測的２１個重點城
市數據顯示，１月前四周二手住宅成交面積較去年１２月前四周微升０﹒４％，較去年１月前四
周上升１６％。
從全國來看，房地產市場增長已全面放緩，且後續市場壓力不減。根據國家統計局最新公布
的房地產數據顯示，２０１４年全國商品房銷售面積比上年下降７﹒６％，其中住宅銷售面積下
降９﹒１％。除了銷售下滑之外，去年房地產市場開發投資以及新開工均明顯放緩。其中，全國
房地產開發投資額比上年名義增長１０﹒５％，增速較２０１３年回落９﹒３個百分點。房屋新
開工面積比上年下降１０﹒７％，創下１９９８年房改以來的最大降幅。此外，２０１４年末，
商品房待售面積６２１６９萬平方米，比２０１３年末增加１２８７４萬平方米。從年末待售面
積與當年銷售面積比值的數據來看，自２０１１年起逐年攀升，當年該比值為２５％，２０１４
年已經大幅上升至５２％，這意味著全國房地產市場整體面臨著嚴峻的去庫存壓力。
《中原集團地產研究董事 程澐》
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