談國論企 - 黎偉成 2015年1月29日
即市新聞
29/01/2015 10:18
《談國論企－黎偉成》商品住宅房去年四季度逐月增銷惟仍未許言穩
《談國論企》中國住宅商品房的銷售面積及所涉額度於２０１４年同比，無疑由２０１３年
之增轉跌，唯是（ｉ）下半年特別是末季度的銷情有逐月回升的新勢頭，（ｉｉ）新建商品住宅
（不含保障性住房）及二手住宅價格的跌幅亦普見收窄，屬相對良性的發展形態，問題在於
（ｉｉｉ）待售面積可觀和（ｉｖ）土地購置、新開工投資均倒退，反應出房地產開發商對市道
前景仍普表審慎，暫未許言穩向俏。冀政府加大政策性力度，使房地產市場確切地納入穩定健康
成長軌道。
＊商品住宅房銷售面積額度去年１２月環比激增＊
按照中國國家統計局的《２１０４年全國房地產開發和銷售情況》的資料，作出較深入和細
緻的整理，商品住宅房的市道即使未算納入向俏態勢，但基本處於邁向回穩，需要重點指出之處
為（一）即使相關資料未有更細地披露每月的銷售數據，亦可從一個時期減去對上一個時期得之
數，便可得知原來商品房的銷情於２０１４年四季乎有改善：（Ｉ）銷售面積於２０１４年１－
１２月份累計１２﹒０６４９億平方米減去１－１１月份累計之１０﹒１７１７億平方米，才可
以伸算到（１）１２月份之數為１﹒８９３２億平方米，比１１月份的１﹒３２２３億平方米增
加５７０９萬平方米或月環比增４３﹒１７％；（２）１１月份則比對上一個月增加１８６１萬
平方米或１６﹒２％；（３）１０月份１﹒１３６２億平方米，又比９月份之１﹒０５７９億平
方米增加７﹒４％，而８月份及７月份分別僅達７５０２萬平方米和６９１１萬平方米；至於
（ＩＩ）銷售額度於２０１４年１２月份達１﹒１８１１萬億元，比１１月份８０９６億元增
３６１５億元或４４﹒６５％，相對於１１月份的按月環比的１３﹒１％漲幅要多增３１﹒５５
個百分點，１０月份涉７１５８億元，比９月份的６２０２億元月環比增９５６億元或
１５﹒４％，亦明顯多於８月份的４５１４億元和７月份的４２４２億元。
凡此，可以印證到我所言之「２０１４年下半年特別是末季度的銷情有逐月回升的新勢頭」
論調有根有據。由是可以不用理會商品住宅房銷售面積與額度於２０１４年全年由增轉減之數，
即２０１４年銷售面積與額度分別減少７﹒６％與６﹒３％，相對於２０１３年分別增加
１７﹒３％與２６﹒３％，表面有重大逆轉。但２０１４年全年之跌，乃受困於年初急轉直下劣
況拖累。
相信商品住宅房銷情似基本見底回穩，理由為（二）價格之整固有所放緩，甚至初步達到置
業者基本可以接受的水平。據《７０個大中城市住宅銷售價格變動情況的資料》，便可以印證到
商品住宅房於２０１４年四季度的銷情有逐步穩中提量之言非虛：新建商品住宅價格於１２月份
（ｉ）環比最低下降幅１﹒３％，比１１月份的１％降幅稍增０﹒３個百分點，但此一減幅比
１０月份減１﹒６％、９月份減１﹒９％、８月份的２﹒１％、７月份的２﹒５％、６月份跌
１﹒８％、５月份的１﹒４％，仍屬較低的幅度；
和（ｉｉ）同比即使有升，漲幅於１２月份增２﹒１％，低於１１月份之３％、１０月份之
３﹒８％、９月份之４﹒９％、８月份欠６﹒４％、７月份為７﹒２％、６月份升９﹒４％和５
月份高１１﹒３％、４月份增１３﹒６％、３月份增１５﹒５％、２月份的１８﹒７％和１月份
的２０﹒９％，可見樓價同比增長持續放緩。
＊房地產開發商投地審慎竣工面積反增須待穩＊
同樣的情況亦見之於二手住宅，可見商品住宅房的新建和二手房的跌價幅度有所收窄、升幅有
所放緩，市道似開始喘穩，使居民有較大的信心於被認為可能是低價的水平，入場購樓房自住，
估計內地的房地產市場的投機性漸次收歛。
但住宅商品房的調整似未結束，理由為（三）住宅竣工面於２０１４年底時達８﹒０８６８
萬億平方米的同比即使僅增２﹒７％，相對於２０１３年底時的減少０﹒４％，和是年之商品房
銷售面積１１﹒５７２３萬億平方米尚增１７﹒５％非２０１４年之減９﹒１％，顯然需要一段
較長的消化期，故住宅樓價也許會減緩下跌的速度，暫無明顯上升的可能性。
此論亦可印證於房地產開發商續保持審慎的投資態度（四）土地購置投資（ａ）所涉面積於
２０１４年累計達３﹒３３８３億平方米減１４％，而２０１３年尚增８﹒８％，和（ｂ）成交
價款額１萬億元和減少１％，２０１３年？３３﹒９％。
商品住宅房的後向可審慎樂觀以看，乃因：中央政府相當積極加速推行城鎮化發展的政策，
和境內置業剛性需求依然強烈，加上許許多多地方政府陸陸續續放寬限購令，估計會使房地產開
發商只要繼續採取薄利多銀的策略，便可使經營銷售以至投資回報得到不斷的改善。
《資深財經評論員 黎偉成》（ｗａｉｓｈｉｎｇｌａｉ２１０＠ｙａｈｏｏ﹒ｃｏｍ﹒ｈｋ）
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