神州樓市 - 程澐 2015年1月6日
即市新聞
06/01/2015 10:45
《神州樓市－程澐》元旦樓市波瀾不驚，政策環境持續向好
《神州樓市》進入２０１５年，元旦小長假各地樓市成交表現平淡，與前兩年的同期水平相
比遜色。雖然市場表現未現「開門紅」，但政策環境持續向好。展望２０１５年，在宏觀經濟承
載下行壓力之時，伴隨著經濟步入「新常態」，房地產業無論是對於經濟托底還是民生保障，都
將繼續承擔重要作用。供求關係、信貸環境以及市政規劃等基本市場化因素，將成為影響未來市
場走勢的主導因素，平穩增長、區域分化，將成為未來發展的新常態。
＊元旦樓市開局平淡政策環境持續向好＊
中原監測數據顯示，今年元旦期間，４０個重點城市新建住宅成交量較２０１４年及
２０１３年同期分別下降４３％、６％，且各線城市降幅相當。根據中原對全國１９個城市元旦
及短期內市場情況的最新調研，整體市場預期並不樂觀，僅北京、廣州、成都三地看好１月市場
行情，約一半城市預計１月份成交量將較１２月份高位回落，其它城市則預計成交走勢平穩。其
主要原因是，一方面各大房企在完成去年沖刺任務後銷售壓力有所放緩，另一方面傳統銷售淡季
即將到來。
儘管市場表現未現「開門紅」，但政策環境持續向好。就在去年的最後一天，北京樓市喜迎
新年「紅包」。北京公積金政策作出放鬆調整，即購買麵積在９０平方米（含）以下的首套自住
住房，貸款最高額度上調為１２０萬元。由於特殊的市場地位和特徵，一線城市的市場走勢，一
直具有全國樓市的風向標作用。在各地一系列行政幹預及信貸緊縮的政策陸續退出之後，直至去
年第四季度，京滬兩地才對普宅標準作出較大幅度調整，預示著政策環境的改善開啟。而作為
２０１４年北京樓市的最後一個政策紅利，北京公積金政策的調整無疑將有利於２０１５年北京
樓市的繼續復甦，也將對其它一線城市的政策走向產生一定的影響。
＊去年新房成交不俗二手房有望後繼發力＊
事實上，２０１４年的新房市場表現不俗，成交總量位居近年高位。經歷了上半年的急速轉
冷之後，新房市場於２０１４年中開始築底回升，在央行「９３０新政」等利好因素刺激作用下
，第四季度成交水平節節攀升。１２月重點城市成交總量更是創下２０１０年以來的近五年新高
，甚至超過２０１３年３月（交易個稅從嚴徵收所引發的政策「末班車」效應）的成交量，呈現
出明顯的翹尾行情。中原監測的４０個重點城市數據顯示，新建住宅成交面積自去年下半年開始
，連續６個月環比上升，其中１０月及１２月環比增幅分別高達１７％、１３％。從全年成交水
平來看，上述重點城市去年新房成交總量較２０１３年下降７﹒７％，但仍高於２０１０年、
２０１１年及２０１２年的成交總量。
２０１４年二手房市場則表現相對遜色，成交量位於近五年低位水平，僅好於限購措施全面
推出的２０１１年。中原監測的２１個重點城市數據顯示，去年二手住宅成交面積較２０１３年
下降３８％，如果排除２０１３年３月的成交衝高影響，則降幅為２７％。從全年成交走勢來看
，二手房市場復甦明顯滯後於新房市場，僅在年末兩個月出現攀升，但１２月的成交水平也已相
當於去年高位。其中，新房的價格優勢成為分流二手房成交的一個重要原因。根據國家統計局公
布數據顯示，雖然７０個大中城市一二手住宅價格均從２０１４年５月開始持續環比下跌，但二
手住宅價格跌幅明顯低於一手住宅。一線城市二手住宅價格已於１０月環比止跌，而新建商品住
宅價格則依然延續下跌勢頭。預計２０１５年受益於信貸環境改善，改善需求釋放，首置需求居
高不下的形勢，一線城市及區域核心城市，新房庫存壓力減少迅速，二手房市場將重新恢復活躍
。《中原集團地產研究董事 程澐》
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