神州樓市 - 程澐 2015年3月3日
即市新聞
03/03/2015 10:44
《神州樓市－程澐》降息開啟地產利好，３月預期逐步升溫
《神州樓市》上周末最引發市場關注的，是央行時隔三個月再度宣布降息。面對當前經濟下
行壓力，央行不得不先向通縮宣戰，這無疑也將給高位徘徊的房地產市場帶來一線生機。這一利
好資訊，恰恰發生在即將召開的「兩會」前夕，預示著相對寬鬆和溫和的貨幣政策環境的持續來
臨。預計，隨著３月份傳統銷售旺季逐漸開啟，加之降息的利好，房地產市場也將擺脫２月低迷
而逐步升溫，但城市間依然存在分化。
＊降息開啟地產利好，不動產登記影響甚微＊
２月２８日，中國人民銀行宣布下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率各０﹒２５個百分
點。調整後，五年以上貸款基準利率降至５﹒９％，五年以上個人住房公積金貸款利率降至
４﹒０％。儘管此次降息主要目的是防通縮，控風險，對宏觀經濟穩增長的意味更濃，但對房地
產市場而言，無疑是直接利好。自去年１１月以來，央行已開展了兩次降息以及一次降準。上一
次降息後，從實際利率變化來看，去年第四季度實際貸款平均利率下降了０﹒２個百分點至
６﹒７７％，個人住房貸款利率下降了０﹒７１個百分點至６﹒２５％。可見，降息對降低貸款
融資成本起到了較為明顯的作用。而房地產投資對資金成本敏感度高，此次再度降息將在一定程
度上有利於緩解房地產投資增速的持續下行。對於購房者而言，降息不僅僅意味著購房成本的降
低，更是增加了入市信心，尤其是對於市場基本面較好的地區。
３月１日起，《不動產登記暫行條例》正式施行，全國有１５個城市被列為試點城市。由此
，我國的土地、海域以及房屋、林木等定著物，將實行統一登記制度，設立統一的不動產登記簿
。不動產統一登記將主要體現出兩大功能：一是確權，可保障權利人的合法權益；二是完整資訊
，可保障不動產交易的安全。對於房地產市場而言，因擔心房價受此影響將出現下滑的二手房恐
慌性拋售現象並未出現。儘管不動產登記也是房產稅徵收的前提，但從目前房產稅的執行情況來
看，除了滬渝兩地已試點四年之外，全國其他地區並無推廣計劃。而房地產稅的立法進程尚無確
定的時間表，因此，二手房市場仍將維持現狀，市場的走勢主要仍將由供求、預期等因素決定。
＊２月市場成交疲軟，３月預期逐步升溫＊
因春節因素所致，２月份一般是傳統的淡季，但今年２月新房市場整體表現均遜於之前兩年
。經初步統計，中原監測的４０個重點城市數據顯示，與２０１３年、２０１４年相比，今年２
月新建住宅成交面積同比分別下降１５％及１４％。其中，一線城市表現略好於２０１４年，同
比微升２％，但遜於２０１３年，降幅達２１％。二線及三四線城市同比２０１４年分別下降
１５％及１２％。二手房市場表現也並不理想。中原監測的２１個重點城市數據顯示，２月二手
住宅成交面積同比２０１４年下降１％，同比２０１３年，降幅則達到２２％。一線城市中，北
京、深圳同比上升，而上海、廣州同比下降。在去年２月成交平平的情況下，今年同比數據出現
進一步下滑，意味著當前市場壓力不減。
展望３月，市場有望逐步升溫，同時城市間分化格局猶存。無論是從傳統銷售旺季即啟考慮
，還是此次央行降息的利好，３月市場都值得期待。但從２月初的降準來看，並未給２月份全月
市場成交帶來刺激效應。事實上，去年央行「９３０新政」以及１１月份降息帶動市場第四季度
衝高之後，今年１月份的成交已經明顯回落。開年之際，開發商推盤積極性較低，另一方面，剛
需、改善主導的市場需求平穩有限，因此，３月整體難以出現明顯上揚行情。從單個城市來看，
前期一些採取財政補貼購房的城市也難有起色。可見，該類房地產市場供求失衡，且經濟產業發
展不佳導致缺乏人口吸引力的地區，樓市前景仍將持續堪憂。《中原集團地產研究董事 程澐》
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