趣遊樓市 - 脫苦海 2015年6月26日
【趣遊樓市】居屋都要睇「盤路」?(脫苦海)
新居屋反應欠理想,同一時間不單只私樓新盤熱,連居屋二手市場,也創出新高。例如奧運站富榮花園就承了一宗817.3萬的成交,以實用面積592呎計,實用呎價達13,806元。至於居屋第二市場,將軍澳寶盈花園一個未補地價的484呎單位,以425萬售出
,實用呎價8,780元。
一般人認為,市區居屋才那麼貴,但從各區都有部份天價成交,甚至遠至粉嶺和屯門都有出現,新界居屋實呎過萬也有成交,就不能單純以「市區」兩個字去解釋。
回到新居屋的銷情,雖然以位置計荃灣尚翠苑最佳,但原來並不是銷情最佳,反而沙田的美柏苑,有七成單位售出。
單位
售出
認購率
荃灣尚翠苑
962 夥
579 夥
60.2%
沙田美柏苑
288 夥
206 夥
71.5%
沙田美盈苑
216 夥
118 夥
54.6%
青衣青俊苑
465 夥
67 夥
14.4%
元朗宏富苑
229 夥
29 夥
12.7%
總計
2160 夥
999 夥
46.3%
似乎被忽視的,是分支家庭的因素。樓價去到現時的水平,除了「成功靠父幹」之外,還要「耀母揚威」,說穿了就是要家人協助資助首期,其實就是分支家庭的現象。但分支得黎,都要老家有錢才成。
根據最新的《按區議會分區劃分的人口及住戶統計資料》,比較各區的住戶每月入息中位數,葵青區是19,600元,荃灣26,900元、元朗22,000元和沙田26,000元,明顯是該區入息中位數較高的話,就有較高的認購率。收入較高的區域,分支家庭的購買力亦會高一點。而沙田大圍的人口,也遠多於荃灣市中心,所以就出現沙田比荃灣更多認購的現象。
另外,成熟社區和新社區也有分別,比如元朗宏富苑是屬於新發展區,附近都是工廠居多,一方面沒有分支家庭的購買力,另一方面也沒有多少區外人願意入住。
那麼,要吸引人地買居屋,是不是要建在市區、高收入區,以及避免新區?現時政府推出數個新發展區,新界東北有還有一定的分支家庭購買力,但洪水橋新發展區一來沒有多少分支家庭,二來不是高收入區,三來又是他區人抗拒的新發展區。若果興建出租公屋,還比較容易吸引人入住,興建居屋的話,近天水圍站還可能吸引到部份天水圍的分支家庭,那些建在全新洪水橋站的居屋,銷售將會面對困難。
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