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2015年7月9日 星期四

談財經 - 胡孟青 2015年7月9日

談財經 - 胡孟青 2015年7月9日


談財經 - 胡孟青
點解置業要硬食?
2015年07月09日


上半年整體住宅樓價升幅跑贏恒指。圖為鰂魚湧太古城。(資料圖片)





上半年恒生指數累升11.2%,同期太古城樓價平均升幅約18%,個別股份確跑贏樓市,惟個別屋苑樓價表現仍跑贏整體股市升幅。專家不斷認為,買股票比買物業回報高,說

真的,要實現之,完全視乎個人投資取向的衡量而已。的確,以現時價錢為收租投資,租金回報率幾乎肯定跑輸一隻兩、三厘股息回報股份,專家是對的。同樣,股份升幅可以很可觀,撇除細價股,以藍籌為例,騰訊控股(700)、港交所(388)半年回報有三至五成以上,哪有一個屋苑半年有這樣高升幅?專家亦是對的。惟甫踏入第三季,多家藍籌今年累積升幅亦可灰飛煙滅,公仔紙上的富貴,比浮雲更浮雲。

論樓市,以一個五、六百萬元自住物業為例,半年升幅一成左右,涉及銀碼差異就是至少五、六十萬元了,這筆錢隨時是一個小家庭年薪總和,試問有哪一隻股票能提供同樣回報作對沖?何況未計存在市況波動因素,故專家們從來未有考慮到,置業人士因為樓價上升而衍生出來的恐懼感問題。

觀察成交資訊,樓價其實從未回落過,但有別於早幾年情況,這一、兩年美元相對呈強,美息上升預期卻未有太大變化,聯匯實不足以構成抵賴的理由。再者,政府自認對症下藥且招招有力,而土地供應大致確是比幾年前增加很多,樓價卻仍居高不下,發展商以至整體市場最近就把箇中原因歸咎於建築成本太高,導致樓價很難回落。

用建築成本高企去將樓價逞強現象合理化,是否有其道理?筆者不是建築界人士,惟環顧內地水泥價格、外圍資源價格,甚至內地整體上遊生產價格續處疲弱水平,建築成本如續不跌反升,倒是嚴正問題。環顧個別發展商最近財務報表,整體銷售成本升幅不足一成,毛利率仍有逾四成,期間地價整體未見大升,情況是令人有點疑問。傳媒如只關注政府、或港鐵項目招標結果,花幾小時點算那幾個財團入標,倒不如用些時間報道建築行業狀況及成本高企因由:究竟是香港來料特別貴、建造業工人太短缺、抑或發展商用料特別講究,引致建築業現高通脹問題。

物業市場已現兩極化,個別旺區零售街舖空置量增加,反映整體租金價格升幅雖可轉嫁予租客,但無辦法將額外租金成本轉嫁予零售客戶。反之,住宅市場無論建築成本或市場對樓市上升預期構成的高樓價,發展商仍能維持相對較高毛利率;它們有能力將額外成本全數轉嫁,買家形同硬食。硬食或是心甘情願,但最少社會應正視置業人士續硬食及被硬食原因。

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