貸評山下：樓市供應恐現斷層
■現時的新盤單位平均面積越來越小。 資料圖片
先旨聲明，本文探討私樓的基本供求問題，和樓價不一定有即時的關係；打個比喻，一間企業就算有非常好的基本因素（fundamentals），如盈利增長等，都不一定等於其股價不會下跌，甚至猛跌，因為，所有人都知道，
除了基本因素外，股價也極受其他因素影響，例如資金流、市場情緒、經濟周期等。同樣地，單從基本的供求關係，樓市有其有利的基本因素，但不等於樓價永遠不跌；不過，基本因素好但價格下跌，相對於基本因素差而價格下跌，投資的結論是完全不同的。
土地嚴重短缺
言歸正傳，根據政府的推算，未來10年，每年私樓的需求大約是1.9萬間；這些需求推算，包括了每年結婚、離婚、移民、出生和死亡率等。不過，就算達到了1.9萬夥，卻仍然不足以追落後，使多年來供不應求的額外等候需求消化掉；換句話說，1.9萬夥是基本盤，要遠超這個數，才能追上多年累積的需求差額。
短期供應落後
可悲的是，政府經過近幾年的努力，甚至被稱為盲搶地後，這幾年的私樓落成量，都仍然低於1.9萬夥這個基本盤，例如2012和2013年的落成量，都低於1萬間，而2014年則有約1.5萬夥。2014年情況稍為改善，其中主因是受惠港鐵（066）上蓋物業，不過，港鐵物業已經落成得七七八八，難以長久支撐供應，而且，現時單位面積越來越小，但整體供應的單位卻仍然不夠數，可知土地供應的短缺有多嚴峻。
雖然政府曾說未來3至4年的潛在供應量有8.3萬夥，但這個潛在供應量，包括已有的貨尾單位等；筆者認為，未來幾年，包括2015年的私樓落成量，都仍然不會達到1.9萬夥這個基本盤。因為這幾年的施工量，就是未來幾年的落成量，而這幾年的平均施工量（不計算港鐵部份），就只是大約維持於每年1萬夥左右。可以預期，在未來的3至5年，落成量仍然會稍低於每年1.9萬夥的目標。
不過，筆者最擔心的，不是未來3至5年的供應量（短期），而是5至10年（中期）之後的供應量可能會更低，甚至出現樓市供應斷層。未來幾年的落成量，可以從現時的施工量看到，而未來幾年的施工量，就可以從過去幾年的賣地量看到；因為，隨著未來港鐵物業供應無幾，而私人改用途申請幾乎停頓，未來落成和施工，都要靠賣地表中所賣出的熟地（或可快速改劃的「生地」）。由於之前10年造「新地」幾乎停止，政府所剩的儲備不多，能放進賣地表的都已經放進去，甚至不能放進去的都「勉強」放進去（包括那些還未改劃用途的，或未好好作整體規劃的政府用地和綠化地帶，引起了城規會中不少的爭議和司法覆核）；可以預期，當賣地表中的存貨在未來幾年內耗盡後，就要靠中期的新造土地，如洪水橋新區等。如果這些新發展區稍有延遲，中期供應斷層隨時出現，到時候發展商手上的農地或更奇貨可居，和政府的補地價談判也更有優勢。
黃元山
大學教授、國際投行前董事總經理
本欄隔周四刊出
黃元山
wongcomment@yahoo.com.hk
貸評山下 - 黃元山 舊文