C觀點 - 施永青
內地房地產先得去庫存
2015年10月14日
雖然內地官員多次強調，不會再依賴房地產作為發展經濟的主要力量；但如今經濟發展正面對沉重下行壓力，中國政府看來仍不得不借助房地產市場的回暖，作為穩住整體經濟局面的重要手段。而前一段時間一直想達至的壓低樓價以利民生
的目標，只好暫時放下一邊；因為若然整體經濟不穩，一定會衍生更多的民生問題，樓價過高反而變成次要。
因此，自年初以來，大部分城市的限購令都已取消；加上貨幣政策漸轉寬鬆，買家遠比之前更容易取得按揭；在首期付款減低，供樓利息下降的情況下，內地投資者的買樓意欲又再被激活；其中尤以深圳與上海最為明顯。
在這種形勢下，八月份內地的百城樓價已扭轉同比(與去年同期比)下跌的情況，至於環比(與上月比)，更早已出現連續五個月的上升。九月份的升幅雖然放慢了一點，但升勢依然持續。
如果純看表面數字，開發商今年的銷售業績尚算不錯；但如果我們看一看庫存的情況，就會看到開發商手上的貨尾都在增加。這種情況顯示：銷售量的增加主要源自過去的投資規模增加。前一段時間，內地的開發商都在比規模，之前買地多了，今天開的盤自然就多了。開盤多了，賣出的單位自然也多了。但賣出的是優質單位，仍留下不少貨尾，反映銷情並不太理想。
正因為如此，內地的開發商對前景大都不甚樂觀。除了在一線城市，他們尚會增加投資外，在其他地方，他們都不願意買地。在三四線城市，不要說買入新的土地，他們連手上已有的項目，也不敢全面動工，擔心將來可能連建築費也收不回。
現時最為困擾開發商的，是如何去庫存的問題。中央的政策，應先在這方面下功夫。若然這個問題不先解決，很難推動開發商作更多的新投資。因此，未來中國的房地產開發量無可避免會放緩。中國的經濟已不能靠房地產開發去帶動，能夠阻止房地產泡沫拖累經濟，已可算政策成功。
因此，我認為中國政府在房地產政策上宜守，不宜攻。在今天這種形勢下，不宜用太積極的手段去鼓勵開發商去投地。市場經濟就是要讓市場的參與者自行去作重大的投資決定，而不是搞「領袖揮手我前進」。
現在中國的房地產問題，主要是過去投資過度，一時間消化不了。如果在這種情況下，還鼓勵開發商再增加投資，那就只會一錯再錯，造成對經濟更大的破壞。政府現時最值得做的，應該是協助真正有需要的用家入市，手法可包括：(i)增加按揭成數，讓首期付款可降低；(ii)降低按揭利息，減少每月的供樓負擔；(iii)削減稅費，方便市場流通，助有條件換樓的人改善生活。當庫存的問題解決後，不愁開發商不買地作新的投資。
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