即市新聞
15/12/2015 15:46
《神州樓市－程澐》化解庫存任重道遠，全國銷售持續回暖
《神州樓市》近期，化解樓市庫存受到空前重視，從目前熱議的去庫存手段來看，第一種是
打通保障房與商品房的市場管道，第二種是通過財政補貼鼓勵農民進城購房。１２月近半，各地
新房市場成交活躍
，二手房市場高位波動。雖然全國銷售回暖勢頭延續，但在庫存高企的壓力下
，開發投資持續走低。整體而言，化解庫存任重道遠，將成為下個年度政策制定的核心目標。
＊化解庫存任重道遠，各級政府獻計獻策＊
在１１月中央最高層提出「要化解房地產庫存」的目標之後，樓市去庫存工作達到前所未有
的受重視程度，以住建部為首的相關部委以及全國各地方政府加速討論出臺各類針對性措施。從
目前熱議的去庫存手段來看，第一種是打通保障房與商品房的市場管道，由政府統購商品房作為
保障房，或者採取棚改貨幣化補償方式；第二種是通過財政補貼，鼓勵農民進城購房。關於第一
種手段，早前已有部分地區曾試點開展，例如今年初發布的《福州市統購商品房和安置房、回購
安置協議指導意見》提出，對商品房的購買價格原則上低於市場評估價格的１５％以上。但無論
是政府統購商品房還是貨幣化安置，其中需要耗費的資金投入巨大，政府財政壓力不言而喻。
關於第二種手段，即鼓勵農民進城購房以促進銷售、化解庫存，這對於廣大中小城市而言意
義較大。２０１４年末我國農村人口佔比依然高達４５﹒２３％，對應的農村人口基數龐大，購
房潛力存在較大的可挖掘空間。例如河南省１０月發文建議，有條件的縣（市、區）對農民進城
購買首套商品住房給予購房補貼，且２０１５年至２０１７年省級財政每年安排不少於３億元資
金，對政策落實較好的縣（市、區）給予獎補支持。農村人口整體購買力有限，但部分地區返鄉
農民工的置業熱潮在近年已經成為市場焦點之一，如果配合政策扶持，將有望激發更大的購房積
極性。整體而言，化解庫存任重道遠，將成為下個年度政策制定的核心目標。
＊全國銷售持續回暖，上海土地市場火熱＊
１２月近半，各地新房市場成交活躍。中原監測的４０個城市數據顯示，１２月前１３日新
建住宅成交面積較１１月同期上升４％，一線、二線、三四線城市分別上升１２％、３％、１％
。與去年同期相比則基本持平，但三四線城市明顯動力不足，降幅達２７％。二手房市場仍處高
位波動，中原監測的２１個城市數據顯示，上周二手住宅成交面積環比下降４％，但較１１月同
期上升１１％。一線城市中除廣州外，上周成交量均增幅顯著。一線城市二手市場的良好表現令
業主報價堅挺，上周四大城市中原報價指數均環比上漲，其中北京、深圳漲幅較大。
從全國市場來看，在庫存高企的壓力下，銷售回暖短期內未能帶動投資復甦，全國開發投資
持續走低。１－１１月商品房銷售面積、金額分別同比增長７﹒４％、１５﹒６％，增速比１－
１０月提高０﹒２個百分點、０﹒７個百分點。但同期房地產開發投資僅同比增長１﹒３％，住
宅投資同比增長０﹒７％，增速均進一步回落。其中西部地區住宅投資同比下降０﹒７％，且降
幅出現擴大，城市分化日益加劇。
然而，一線城市土地市場熱度不減。上周，上海土地市場高潮迭起，三宗宅地成交單價直逼
甚至超過周邊在售項目，且溢價率均超過１００％。其中，閔行莘莊地塊由金輝以４３７９０元
╱平方米競得，溢價率高達１４３％。嘉定江橋地塊成交總價達４６﹒５億元，由龍湖競得，樓
面價達２７０８４元╱平方米，而周邊同類型公寓價格僅２５０００元╱平方米左右。上海今年
以來住宅銷售火熱，１－１１月新房及二手住宅成交面積同比分別上升５６％、９２％，增幅僅
次於深圳，引土地市場更受青睞。《中原集團地產研究董事 程澐》
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