次按風險 政府有責? 2015-12-31
美國開展加息周期，對當地樓市或增添下行壓力。聯邦政府亦即時為可能出現的下一波房地產按揭風暴做準備，不希望再由納稅人為按揭貸款違約「埋單」。
目前，美國樓市幾乎完全依賴兩間由政府控制的按揭抵押貸款融資公司房利美 (Fannie Mae) 和房
地美 (Freddie Mac) 及其他政府擔保機構進行融資。金融機構會將按揭貸款出售予房利美和房地美，再由它們打包成抵押貸款證券轉售私人投資者。自 2013 年，「兩房」向包括貝萊特、對沖基金及房地產投資信託等出售250億美元的抵押貸款證券，然而這些傳統債券仍然由政府承擔違約風險。
政府為淡化其在按揭貸款市場的角色，減低風險曝露，房利美和房地美計劃在明年開始，銷售新型的按揭抵押貸款證券，由私人投資者承擔風險，以在樓市回落時轉移潛在損失。這種債券與抵押貸款資金池掛勾，意味當抵押貸款違約時，債券投資者便有機會損失全部本金。
評級機構穆迪計算過，以今年 6 月，房地美出售的 9500 萬美元證券為例，承保了 184 億美元按揭抵押貸款，若未來樓市惡化，這批抵押貸款將錄得 2% 損失，房地美需承擔 3680 萬美元；但若採用新型證券，房地美只損失 1430 萬美元，餘下2250萬元由私人投資者承擔。
目前這款新型證券能否成為市場主流仍是未知之數。始終經歷過次按危機，許多美國人對「抵押貸款信用風險」這個名詞仍然猶有餘悸；但另一方面，對「好息之徒」而言，證券能提供較短期基準利率高 1.15 至 7.55 個百分點的息率實屬非常吸引。而且欲染指新房屋抵押貸款信用工具的投資者，這種證券幾乎是目前的唯一途徑。
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