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2016年1月8日 星期五

置業安居 - 曾淵滄 2016年1月8日

置業安居 - 曾淵滄 2016年1月8日


【置業安居】地產商托價有因(曾淵滄)
2015年過去了,2015年中原城市領先指數(CCL)的最高點是146.92,創於2015年9月18日,這也是歷史最高點;之後就反覆向下,聖誕節時為136.86,跌得相當快。因此,人們對2016年的樓價展望幾乎全是下跌,分別只是跌多少。

筆者沒有那麼

悲觀,理由是房屋供應在2016年仍未達到供過於求的水平,樓價要大跌,房屋供過於求是最基本最重要的條件。

上半年推新盤試水溫
2013年當特區政府推出雙倍印花稅(DSD)之後,樓價開始下跌,跌了足足一年,但是跌幅不大,最大的理由就是當時的房屋供應量依然很少,地產商很清楚知道這些數據。因此2013年的新樓盤供應量相當少,地產商不開盤;少開盤,房屋新的供應很有限,只能靠二手供應,在打壓樓價辣招遏抑之下,二手樓業主也傾向不賣樓,只有極少數急著等錢用,現金周轉出問題的個別業主放盤,托住了樓價。

2015年下半年,地產商眼看樓房已經供不應求,於是大量放盤。當時地產商大量放盤,並沒有打擊購買慾,地產商推出的新盤全部暢銷。基本上地產商未來兩年的利潤差不多已經鎖定了,目前賣的樓花在兩年後入夥,在利潤已有保障的條件之下,地產商沒有誘因賤價賣樓。

在過去的一個半月,新樓盤的供應也差不多暫停了,地產商已提前超額地完成他們的銷售目標,可以放慢銷售步伐。相信在2016年的上半年,地產商會謹慎地推出少量新盤試價,一旦形勢不對,下半年的新樓盤供應會減少,以調節供應來製造供不應求的現象。地產商在2016年依然有條件這樣做,即控制供應量。

新樓花推出前價難跌
一幅土地由賣地到新屋入夥,要5年的時間,2016年可以入夥的樓房必須在2011年或更早推出。2011年依然是曾蔭權時代;曾蔭權的上台,依靠的就是2003年及2004年的大遊行;而大遊行的起因之一就是樓價狂跌,有業主燒炭自殺。因此,曾蔭權當政的那幾年,特區政府嚴守2002年讓居屋成為歷史的諾言,居屋是遏抑樓價最有效的武器,除了停建居屋,曾蔭權時代的土地供應量也很少。

梁振英在2012年上台,他不可能一上台就能提供足夠的土地,土地供應是在2014年、2015年才有顯著的增加,這兩年推出的土地,要等到2019年至2020年才能建好房屋,樓花最早也得等到2017年才能推出市場。因此,相信地產商會在今年開始再度運用控制新樓盤供應的方法來托價,避免樓價大幅下跌。

作者:曾淵滄
中原城市指數創辦人之一,現為財經評論員,熟悉本港樓市走勢與經濟的關係,憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。

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