施永青 am730C觀點 2016年1月27日
C觀點 - 施永青
內地資金會改變
樓市的跌勢嗎﹖
2016年01月27日
有地產投資者對我近日的悲觀論調不大認同。他認為我忽略了內地資金對香港樓市的影響。如果繼續有內地資金流入香港，樓價就不見得會大幅下跌。他還以最近某些豪宅與整棟寫字樓的天價成交為例，想說明樓價不只沒有下跌，而且還在上升。
我同意，內地資金的確是過去十年香港樓價上升的一個主要動力。但即使是高峰期，這類資金也只不過佔總成交金額的三成左右，如果以宗數計，則一成也沒有。自從有了針對大陸買家的印花稅之後，這類成交已大部分消失。
綜觀而言，內地資金只有推波助瀾的能力，香港的樓市，主體上仍得靠本地資金支持。如果本地的業主看淡後市，內地資金是獨力難支的。
再者，內地的政經形勢已有明顯的轉變。之前，內地的資金之所以可以源源不絕流入香港，是因為內地的經濟增長很快，產生了大量新的財富，需要到處去尋找投資機會，香港的地產於是成了他們的首個考慮對象。但近期內地的經濟自身也出了問題，能流入香港的資金將大幅減少。
據我所接觸，內地的企業，除了互聯網公司外，資金都很緊張。原因是之前的過度投入，已令產能過剩，生產出來的東西賣不出，只好儲存在倉庫裏，以至投資缺乏回報，亦難以收回。大量的活錢已陸續變成了死錢。三四綫城市就有大量已建設完成的樓宇，沒法賣得出，套死的資金數以萬億計。中央之前想推股權融資代替債權融資，目的就是要解決企業的資金不足問題。
現時內地的股市積弱難起，顯示這方面的努力已沒法取得預期的成效，內地企業在自顧不暇的情況下，很難再大量來港投資。
至於私人手上的資金，很多已在股市被套牢。餘下的閒資，最近亦因地下渠道受監控，而不易調動。自從人民幣在離岸市場備受衝擊後，中國的外匯儲備已流失了六千多億美元，令中國政府不得不收緊人民幣的流出渠道，能有特殊方法來港的資金始終只是少數。因此，下一階段來港的資金，整體上只會減少，不可能增加。
有本地的地產投資者仍有幻想，認為只要香港真的有難，中央不會袖手旁觀。問題是中央會不會視樓價下跌就代表香港有難。這點我們看看澳門的情況就知道了。澳門的樓價已跌了四成，投資者損失慘重，但中央依然繼續大力打貪，任由澳門的賭業一沉不起。
因此，中央可能認為香港的樓價已經太高，往下調整一下，反可以令社會上的利益不至於全落在有樓的人的手裏。社會公平一些可能更有利於香港的穩定。中央會關注特區政府的施政需要，遠多於地產投資者的收益，望中央出手支持香港地產，真是不切實際。
回首頁
施永青 am730C觀點 舊文
來源 source: http://www.am730.com.hk