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2016年1月27日 星期三

施永青 am730C觀點 2016年1月27日



施永青 am730C觀點 2016年1月27日


C觀點 - 施永青
內地資金會改變
樓市的跌勢嗎﹖
2016年01月27日



有地產投資者對我近日的悲觀論調不大認同。他認為我忽略了內地資金對香港樓市的影響。如果繼續有內地資金流入香港,樓價就不見得會大幅下跌。他還以最近某些豪宅與整棟寫字樓的天價成交為例,想說明樓價不只沒有下跌,而且還在上升。

 
我同意,內地資金的確是過去十年香港樓價上升的一個主要動力。但即使是高峰期,這類資金也只不過佔總成交金額的三成左右,如果以宗數計,則一成也沒有。自從有了針對大陸買家的印花稅之後,這類成交已大部分消失。

 
綜觀而言,內地資金只有推波助瀾的能力,香港的樓市,主體上仍得靠本地資金支持。如果本地的業主看淡後市,內地資金是獨力難支的。

 
再者,內地的政經形勢已有明顯的轉變。之前,內地的資金之所以可以源源不絕流入香港,是因為內地的經濟增長很快,產生了大量新的財富,需要到處去尋找投資機會,香港的地產於是成了他們的首個考慮對象。但近期內地的經濟自身也出了問題,能流入香港的資金將大幅減少。

 
據我所接觸,內地的企業,除了互聯網公司外,資金都很緊張。原因是之前的過度投入,已令產能過剩,生產出來的東西賣不出,只好儲存在倉庫裏,以至投資缺乏回報,亦難以收回。大量的活錢已陸續變成了死錢。三四綫城市就有大量已建設完成的樓宇,沒法賣得出,套死的資金數以萬億計。中央之前想推股權融資代替債權融資,目的就是要解決企業的資金不足問題。

現時內地的股市積弱難起,顯示這方面的努力已沒法取得預期的成效,內地企業在自顧不暇的情況下,很難再大量來港投資。

至於私人手上的資金,很多已在股市被套牢。餘下的閒資,最近亦因地下渠道受監控,而不易調動。自從人民幣在離岸市場備受衝擊後,中國的外匯儲備已流失了六千多億美元,令中國政府不得不收緊人民幣的流出渠道,能有特殊方法來港的資金始終只是少數。因此,下一階段來港的資金,整體上只會減少,不可能增加。

 
有本地的地產投資者仍有幻想,認為只要香港真的有難,中央不會袖手旁觀。問題是中央會不會視樓價下跌就代表香港有難。這點我們看看澳門的情況就知道了。澳門的樓價已跌了四成,投資者損失慘重,但中央依然繼續大力打貪,任由澳門的賭業一沉不起。

 
因此,中央可能認為香港的樓價已經太高,往下調整一下,反可以令社會上的利益不至於全落在有樓的人的手裏。社會公平一些可能更有利於香港的穩定。中央會關注特區政府的施政需要,遠多於地產投資者的收益,望中央出手支持香港地產,真是不切實際。

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