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2016年2月18日 星期四

利財筆記 - 林本利 2016年2月18日

利財筆記 - 林本利 2016年2月18日


【利財筆記】林本利:隔山買英國樓 對沖外幣開支

近年海外買樓大行其道,從英美澳加,到日台星馬泰,海外樓盤宣傳廣告舖天蓋地。原來林Sir去年1月在英國倫敦買入一個住宅單位,同區樓價一年內已上升 12%。今堂他分享隔山買樓的經驗,並傳授海外買樓的注意事項。

過去一年美元轉強,港元兌多國外幣

也同樣升值,海外消費及投資猶如打了折。 林Sir每逢周末打開報紙看見不少海外樓盤廣告,一些泰國、馬來西亞等地樓盤只需數十萬元入場做業主,好不吸引。林Sir提醒同學千萬人買我買,海外置業前應自問購買原因,購入後可作哪些用途。例如買入自住,他估計香港有百多萬人持有外國護照,若退休後打算移民外國會買樓長住。亦有人會在外國買樓作度假之用,如早前本刊報道過立法會議員塗謹申在東京購入一個單位,供自己及朋友到日本旅遊時留宿,林Sir認為此舉相當不錯,體現「共享經濟」概念。

買舊樓可看實景

有些人見香港樓價高昂,故選擇在海外買樓投資。林Sir認同去年香港樓價太貴,投資風險也高,此後每年能在樓市賺10%的機會已很低。另一方面,若子女在外地留學,在當地買樓收租可對沖留學使費;常到外國旅遊,亦可收租幫補旅費。無論海外置業原因為何,最重要是出師有名,有實際用途才「隔山買樓」。

林Sir兒子正在英國留學,去年一個倫敦樓盤在港展銷,剛好鄰近兒子的中學,他詳細地做足功課後,便買入了一個單位。若兒子在倫敦升讀大學,可考慮入住;若他不願入住則會放租,幫補每年約40萬元的留學費。此外,林Sir看中英鎊兌港元匯價低於歷史平均,造就投資機會。去年他數度在低於歷史平均價每英鎊兌 11.8港元以下買入英鎊,長遠等待英鎊匯價回升,便可賺取匯價。

他置業地點是倫敦南部的Croydon(克羅伊登),正正是兒子讀書的地方。Croydon距離倫敦市中心約18公里,大約等於由沙田到中環的距離,從Croydon乘火車到倫敦橋約30分鐘車程。樓盤距離火車站8至9分鐘步程,是一幢寫字樓翻新的住宅物業,「我不愛買新樓,因舊樓已起好,有實景可看。」該物業現正改建中,預計今年上半年收樓,大部分單位現已出售。

他買入的是5樓一個900多平方呎的兩房單位,售價為46萬英鎊,去年1月折合約530萬港元。「兩個睡房各200平方呎、廳有300平方呎,還有兩個大露 台。售500多萬港元,即每呎5,000多港元,在香港連嘉湖山莊也買不了!」物業裏的一房單位售價由20多萬英鎊起,林Sir則鍾情大單位的坐向較佳、 較光猛。

物業買入一年後同區樓價已升值12%,令林Sir相當驚喜,「這是去年最好的投資。現在同區樓價升12%,雖然匯價下跌3%,仍賺 近一成。」2015年倫敦外圍樓價升幅,跑贏市中心,Croydon過去一年樓價升12.2%,反而中心區域如City of Westminster(西敏市)全年跌0.5%。

「所以不一定要搶市中心樓盤,它們已升價很多, 買倫敦外圍更好。」

作者:林本利
前理工大學會計及金融學院副教授,港大社會科學學士及英國布理斯托大學經濟學博士,曾出版十多本經濟學教科書。退休後,創辦活道教育中心,開班教授理財之道、公共政策及經濟學。電郵︰im_focus@hket.com

撰文及資料整理:葉卓偉
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