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2016年2月5日 星期五

趣遊樓市 - 脫苦海 2016年2月5日

趣遊樓市 - 脫苦海 2016年2月5日


【趣遊樓市】2015年是供應大增的前奏(脫苦海)

上星期運輸及房屋局公佈2015年私人住宅一手供應數字,反映出私人住宅出現短期較少,長期增多的情況。

2015年全年的施工量只有14,200個,與2014年17,300個比較減少了18%;落成量則由2014年15,700個減少到2015年的11

,300個,更減少了28%,看似私人住宅又出現短缺的現象。

其實,落成量所包括的單位,很多都在之前以樓花的形式出售,實質上已經消化了相關的購買力,絕大部份已經是「過去」的供應。假定住宅由施工到落成大約四年,則2015年的落成量是反映2011年只有10,300個施工單位,數量上是屬於偏少。

取消勾地表,改為定期賣地是2010年左右,之後的土地是每個月都推出市場,若根據建築期四年的周期推算,2016年打後的落成量將會因為2011年後大量賣地而增多,所以2015年的施工量大減,只是未來幾年落成量增加的前奏。

另一個數據是未來三至四年間大約可提供單位的數目,2015年是87,000個,相比於2014年74,000個增加17%。以下比較明細項目:

2015年是供應大增的前奏

其中已落成而未售出數目不變,建築中單位增加4,000個,當中已預售的增加4,000個,變相建築中而未出售的單其實沒有多大變動。增加的其實是來自已批出但未動工的項目,共13,000個。

由此可見,當未來數年這些已經批出的土地相繼施工,就是施工量的潛在增幅;而施工後再過幾年單位又會落成,發展商亦會用樓花的方式預先出售單位,可以預期所增加的28,000個潛在供應,將在未來數年反映在施工和落成量之上,2015年只是一個暫時的谷底。

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