【置業安居】二按非次按（曾淵滄）
隨著股市出現反彈，樓市也初見好轉，買賣成交的宗數增加了，樓價也出現輕微回升。當然，回升的記錄就只有上星期一次罷了。不過，在近幾個月樓價一跌再跌的氣氛之下，能出現一次的回升，也足夠令傳媒大做文章。
過去，筆者也提過，近幾個月樓市的下跌，基本上是受股市影響
，暫時而言，樓房的供應仍然未達到供過於求的水平。特首梁振英也知道，短時間內不可能使樓房的供應大幅增加。畢竟建樓需要時間，而且長達5年。因此，過去3年，特區政府打壓房價的基本做法是遏抑需求，如何遏抑？提高首期付款的比率，使想買樓的人因為 拿不出首期而無法買，不想借二按而不買。
申請二按需嚴格審查
真要買樓，方法還是有的，可以借二按，也可以向部分提供八成、九成一按的地產商買一手樓花，這也是為甚麼一手樓花的銷情不錯的原因之一。許多拿不出三成、四成樓價交首期的人不得不向地產商買樓花，借九成，或八成。
近日，有傳媒將二按誇張地報道成「次按」，讓人想起美國的次按風暴引發的金融海嘯，二按不是次按。二按只是買樓者向超過一間金融機構借錢買樓，而借錢者，特別是借出一按的銀行，早已嚴格地審查借錢者的還款能力，銀行之所以不借出九成，不是因為借錢者無力還錢，而是政府為了打壓樓價還下令銀行只能借出六成、七成的樓價。買樓者因此而付出更高的利息向財務公司借錢，這就是二按。
金融產品再包裝惹禍
次按是借錢買樓的人根本就是沒有還錢能力的人，之所以稱為次按，並非第二級按揭。次按的「次」字所指的是借錢的人是次級的客戶，是還款能力很差的客戶。當年美國之所以會出現次按，是因為銀行把按揭合約打包成按揭債務賣掉。銀行沒有了風險，於是大膽的借貸，買入次級按揭債務的企業再將之包裝成更複雜的金融產品，或加入保險成分再賣掉，最後變成金融海嘯。
整個問題最關鍵的地方是借錢買樓的人是否有還款的能力？2003年香港樓價大跌，滿街負資產，但是，絕大部分的借錢買樓的人都有能力每月準時還分期付款，因此，當時香港的銀行並沒有出現壞帳過多的問題。
有些傳媒喜歡以誇張報道來爭取人們的眼球，因此，我們必須有能力分辨問題的嚴重性。
作者：曾淵滄
中原城市指數創辦人之一，現為財經評論員，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。
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