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2016年3月15日 星期二

置業安居 - 曾淵滄 2016年3月15日

置業安居 - 曾淵滄 2016年3月15日


【置業安居】二按非次按(曾淵滄)
隨著股市出現反彈,樓市也初見好轉,買賣成交的宗數增加了,樓價也出現輕微回升。當然,回升的記錄就只有上星期一次罷了。不過,在近幾個月樓價一跌再跌的氣氛之下,能出現一次的回升,也足夠令傳媒大做文章。

過去,筆者也提過,近幾個月樓市的下跌,基本上是受股市影響

,暫時而言,樓房的供應仍然未達到供過於求的水平。特首梁振英也知道,短時間內不可能使樓房的供應大幅增加。畢竟建樓需要時間,而且長達5年。因此,過去3年,特區政府打壓房價的基本做法是遏抑需求,如何遏抑?提高首期付款的比率,使想買樓的人因為 拿不出首期而無法買,不想借二按而不買。

申請二按需嚴格審查

真要買樓,方法還是有的,可以借二按,也可以向部分提供八成、九成一按的地產商買一手樓花,這也是為甚麼一手樓花的銷情不錯的原因之一。許多拿不出三成、四成樓價交首期的人不得不向地產商買樓花,借九成,或八成。

近日,有傳媒將二按誇張地報道成「次按」,讓人想起美國的次按風暴引發的金融海嘯,二按不是次按。二按只是買樓者向超過一間金融機構借錢買樓,而借錢者,特別是借出一按的銀行,早已嚴格地審查借錢者的還款能力,銀行之所以不借出九成,不是因為借錢者無力還錢,而是政府為了打壓樓價還下令銀行只能借出六成、七成的樓價。買樓者因此而付出更高的利息向財務公司借錢,這就是二按。

金融產品再包裝惹禍
次按是借錢買樓的人根本就是沒有還錢能力的人,之所以稱為次按,並非第二級按揭。次按的「次」字所指的是借錢的人是次級的客戶,是還款能力很差的客戶。當年美國之所以會出現次按,是因為銀行把按揭合約打包成按揭債務賣掉。銀行沒有了風險,於是大膽的借貸,買入次級按揭債務的企業再將之包裝成更複雜的金融產品,或加入保險成分再賣掉,最後變成金融海嘯。

整個問題最關鍵的地方是借錢買樓的人是否有還款的能力?2003年香港樓價大跌,滿街負資產,但是,絕大部分的借錢買樓的人都有能力每月準時還分期付款,因此,當時香港的銀行並沒有出現壞帳過多的問題。

有些傳媒喜歡以誇張報道來爭取人們的眼球,因此,我們必須有能力分辨問題的嚴重性。

作者:曾淵滄
中原城市指數創辦人之一,現為財經評論員,熟悉本港樓市走勢與經濟的關係,憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。

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