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2016年3月15日 星期二

神州樓市 - 程澐 2016年3月15日

神州樓市 - 程澐 2016年3月15日


即市新聞
15/03/2016 16:14
《神州樓市-程澐》兩會釋放樓市新信號,全國市場開年高增長

  《神州樓市》正在召開的2016年全國「兩會」傳遞出各類與房地產業相關的政策信號,

如為控制金融和樓市風險,房地產市場的場外配資行為將受到嚴厲打擊;在確保稅負只減不增的

稅改方向下,營

改增首次涉及自然人繳納。開年以來,全國市場已逐步回暖,1-2月全國房地

產市場開發投資增速出現回升,結束了持續兩年的增速下滑走勢,銷售增速更是大幅提高。上周

,各地新房市場成交仍然保持旺盛態勢,單周成交量為去年以來的第二高位,二手房市場成交也

維持高位。隨著政策的逐步塵埃落定,投資投機性購房依然受到抑制,市場或將逐步趨於溫和。


*兩會釋放樓市新信號,全國市場開年高增長*

  2016年全國「兩會」召開期間,所釋放的與房地產業相關的政策信號值得關注。3月

12日,央行領導在記者會上表示,當前全國房地產市場仍舊面臨著比較大的去庫存壓力,信貸

政策必須與全國房地產形勢相匹配;鑑於總量過剩的同時區域分化嚴重,對於房價上漲較猛的城

市要發揮當地政府職能,因城施策,且當地商業銀行要作出評估判斷。而關於房地產市場的場外

配資行為,央行領導表態,該行為增加了金融風險以及樓市風險,因此將嚴厲打擊提供首付貸融

資、加大購房槓桿、變相突破住房信貸政策的行為。

  此外,今年的政府工作報告提出了全面實施營改增,從5月1日起將試點範圍擴大到建築業

、房地產業等。對此,國稅總局領導表示,這將首次涉及自然人繳納增值稅的問題,比如二手房

交易。然而,從稅制改革方向來看,最終要確保稅負只減不增,因而即使二手房交易由徵收營業

稅向增值稅過渡,也並不會增加個人稅費負擔,因此市場無需對此過於擔憂。

  開年以來,全國市場逐步回暖。3月12日,國家統計局公布了1-2月全國房地產開發投

資和銷售情況,市場開發投資增速出現回升,銷售增速更是大幅提高。1-2月全國房地產開發

投資額同比增長3﹒0%,增速比去年末提高2個百分點,結束了持續兩年的增速下滑走勢。同

時,1-2月房屋新開工面積同比增長13﹒7%(去年末為下降14﹒0%),土地成交價款

同比增長0﹒9%(去年末為下降23﹒9%)。市場銷售端的表現更為突出,1-2月份商品

房銷售面積、銷售額分別同比增長28﹒2%、43﹒6%,增速比去年末分別提高21﹒7個

百分點、29﹒2個百分點。全國房地產市場數據之所以有良好表現,首先由於去年年初的基數

較低,其次得益於政策環境的全面寬鬆,再者,市場逐步的回暖激發了觀望人群的加速入市。

*市場成交維持高位,滬深漲勢或趨溫和*
  上周,各地新房市場成交依然保持旺盛態勢,單周成交量已到達去年以來的第二高位。中原

監測的40個城市數據顯示,上周新建住宅成交面積環比上升2%,漲跌城市數量基本各半。官

方數據顯示,全國7億多平方米商品房待售量中的70%分布在三四線城市,這也直接導致了市

場復甦的差異化,且這一分化仍將持續較長時間。值得一提的是,雖然節後各地供應量並未恢復

至高位水準,但在各種利好因素的刺激下,市場購買熱情高漲。從中原監測的21個城市重點項

目來看,上周的推盤認購率高達81%,為去年以來的最高位,遠高於去年的周均值水準

(56%)。
  二手房市場成交也維持高位水準。中原監測的21個城市數據顯示,上周二手住宅成交面積

環比微降3%,但較去年「330新政」後的周均成交水準上升54%。其中,蘇州、上海、廣

州的成交最為活躍。隨著政策逐步塵埃落定,以及春節後熱點城市二手房價格短期內的極速上漲

,令市場已逐步趨於溫和。作為對市場走勢具有顯著預測性的中原報價指數和中原經理指數,近

期都已出現環比回落。中原報價指數環顯示,京滬穗深四地上周均現環比下跌。中原經理指數顯

示,滬深兩地上周環比下跌。而且,春節後二手房的新增盤源量回昇明顯,有利於緩和市場供需

矛盾。六城市上周新增盤源量較之前半年的周均值上升88%,其中滬深津的增幅約在八成以上

。在控制投資投機性購房的政策前提下,二手房活躍的流動性對於整體市場的優化配置具有明顯

的積極意義。《中原集團地產研究董事 程澐》

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