即市新聞
29/03/2016 14:51
《神州樓市－程澐》營改增應只減不增，市場高處已不勝寒
《神州樓市》兩會提出了今年５月１日起不僅房企將面臨營改增的變化，個人交易二手房也
將同步調整，上周已有最新進展，建築業和房地產業已經被明確適用１１％的稅率，但具體調整
方案未明，引起各方
猜測和市場焦慮。為了市場穩定發展，相信在過渡性措施配合下，個人二手
房交易的稅負應該相對平穩。住建部還特別強調，穩定一線城市和部分二線城市的房價是當前的
重要工作，處於風口浪尖的深圳、上海、蘇州、南京等城市近期都已在政策層面作出收緊，以防
樓市失控。
然而，上周各地市場仍處亢奮狀態，新房市場成交維持高位，二手房成交量再創新高。市場
熱度已經從個別熱點城市傳導蔓延開來，帶動全國其他重點城市市場升溫。但市場預測性指標均
出現一定回落，預計熱點城市將逐步趨於溫和。
＊營改增稅負只減不增，熱點城市政策收緊＊
３月１８日，國務院常務會議部署全面推行營改增試點，明確新增試點行業的原有營業稅優
惠政策原則上延續，確保所有行業稅負只減不增。同一日，財政部及國稅總局負責人就相關問題
作出進一步說明。明確了此次納入試點範圍的四大行業稅率，建築業和房地產業適用１１％稅率
，金融業和生活服務業適用６％稅率。對於房地產業而言，今年５月１日起不僅房企將面臨營改
增的變化，個人交易二手房也將同步調整。我國自然人繳納增值稅尚無先例可藉鑑，最終究竟採
取一般計稅法抑或針對小規模納稅人的簡易計稅法，目前仍未公布細則，引起各方猜測和市場焦
慮。為了市場穩定發展，相信在過渡性措施配合下，個人二手房交易的稅負應該相對平穩。
３月１５日，住建部就「棚戶區改造和房地產工作」召開記者會，會上表示房地產和民生、
和城鎮化、和國民經濟、社會發展密切相關，因此要認真做好房地產各項工作，保持房地產市場
平穩健康發展。會上強調，現在一項重要任務就是穩定一線城市和部分二線城市的房價。當前處
於風口浪尖的深圳、上海、蘇州、南京都已在政策層面作出收緊，以防市場失控風險。其中，深
圳大幅上調二手房交易評估價；上海要求加強購房資格審核，嚴格執行限購，並限制高端項目入
市審批，使統計均價不致太大波動；蘇州「限價令」再現，要求商品住宅預售申報價格３個月內
不宜調高，６個月內調高幅度不宜超過６％，１２個月內不宜超過１２％。整體而言，樓市過熱
城市的政策收緊已成定局，且不排除後期繼續加碼的可能，對當地市場降溫將起到一定作用。
＊二手成交再創新高，先導指標有所回落＊
上周，各地市場仍然處於亢奮狀態，新房市場成交維持高位，二手房成交量再創新高。中原
監測的４０個城市數據顯示，上周新建住宅成交面積環比微降２％，但較１月周均值上升３６％
。其中，一線、二線、三四線城市較１月周均值分別上升８％、４８％、１６％。在所監測的城
市中，約七成城市上周成交量超過１月周均值，顯示市場熱度已經從個別熱點城市傳導蔓延開來
，帶動全國其他重點城市市場升溫。
二手房市場表現更為炙熱。中原監測的２１個城市數據顯示，上周二手住宅成交面積環比上
升１０％，較１月周均值上升４０％。其中，廣州、天津、杭州、蘇州表現活躍，較１月周均值
增幅超過５０％。值得關注的是，對市場極具預測性的先導指標中原報價指數和中原經理指數顯
示，多數城市已出現連續環比下滑之勢。同時，上周五大城市中原二手門店的新增客源量也有明
顯回落。熱點城市近期價格的快速上漲，一定程度是對前期的補漲，但同時也透支了後續的上漲
空間和有效需求，隨著當地政策逐步趨緊，預計後市將從亢奮中趨於溫和。
但是，近期熱點城市土地市場仍處高溫，令當地樓價上漲獲進一步支撐。３月１８日，南京
５宗含住用地到期，開發商競爭激烈，５宗地塊均高溢價（８６％至１６４％）成交，成交總金
額接近９３億元。其中，鼓樓區客車廠地塊被招商以４８﹒２億元競得，樓面地價高達２９８９
９元╱平方米，刷新鼓樓樓面地價記錄。地處江北新區浦口的２宗純住宅用地樓面地價突破２萬
元，其中中建東孚以２２４３５元╱平方米競得的地塊成為江北單價最高宅地。地價創新高，推
升市場預期，市場的力量與政策的力量再一次博弈開始。《中原集團地產研究董事 程澐》
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