趣BlogBlog - 股榮 2016年3月24日
趣BLOGBLOG：踢爆建築費貴謊言
■藍灣半島97年地價每呎約4,500元，首批單位蝕住賣平均建築呎價4,288元。 資料圖片
李嘉誠及李兆基接連唱淡本港經濟樓價，但發展商卻企硬不肯劈價賣樓，口脗一致，就是建築費貴、建築費不會跌並佔樓價大部份成本，發展商負債不高，無必要減價賣樓。
沒有生意穩賺不賠，包括地產。麵粉貴過麵包，以前也試過。藍灣半島地皮97年以118.2億元由信置（083）投得，每呎樓面地價5,370元。其後政府批准樓面增至260多萬呎，使地價下調至4,500多元。項目2000年發售，首批68個單位平均建築呎價4,288元，就算蝕，礙於形勢也要賤賣。因此以建築費高判斷樓價難大跌，說服力不夠。
每呎成本最多$3,500
四叔日前指，建築呎價達約5,000元，超人則指要4,000多元。這是否實情？由政府房委會提供的數據，或者更能反映實況。去年4月，運輸及房屋局局長張炳良回覆立法會議員查詢時，披露了公屋歷年建築成本。公屋每呎建築成本，由10/11年度的640元，升至14/15年度的1,015元；預計去年及今年度分別是1,201元及1,285元。平均每個單位，由10/11年度的31萬元，升至14/15年度的51萬元。
翻閱《2014/15年度房委會機構計劃年中業務進度檢討》，披露了這句「根據最新投標價格走勢，公屋上蓋建築物的建築成本，較私人市場一般水準的住宅樓宇，平均低約50%」。如果政府的結論正確，私樓14/15年度的每呎建築成本，就是約2,000元。
如果覺得用公屋不公平，不妨用居屋作比較。同是張炳良公佈的，16/17年度落成的居屋，每呎建築成本是1,738元。假設較私樓平約50%，今年落成的私樓建築成本，每呎極其量約3,500元。李嘉誠或李兆基口中的5,000元建築成本，當中差價被承建商「落格」，或「預留利潤」，大家自行解讀。
可以預見，樓價越跌，發展商無奈減價，但想維持毛利率，必然是「將貨就價」。大家收樓時不要抱太大期望，因為無論用料或質素，肯定會大縮水。
股榮
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