【置業安居】守株待重建？ （曾淵滄）
許多小投資者經常聽人說：「一舖養三代」很羨慕這些眼光奇怪的人，買中一間將來人山人海的店舖，三代人依靠收租就可以過優閒、富裕的生活，其中最經典的例子莫過於銅鑼灣羅素街，羅素街原本有一個電車廠，電車廠的對面是賣菜賣肉的街市式的店舖，很多年前電車廠拆掉，
變成今日的時代廣場，時代廣場旁邊的商店，特別是羅素街也一躍而成為珠寶名錶店林立，租值奇高的店舖。因此，不少小投資者都希望自己有朝一日會買中這樣的店舖。那麼錢就會從天下掉下來，進入自己的口袋。
理論簡單 執行艱難
這麼容易嗎？實際上，電車廠於羅素街已經很久很久的日子，如果某某人在電車廠一開始興建時，就買入電車廠旁邊的店舖，希望有朝一日電車廠會拆掉，自己就發達了。但是，他的可能等了兩代也等不到，真正發達的是第三代，不是「一舖養三代」，而是「一舖養第三代」，自己無份享受成果，若真想守株待兔，今日香港依然有電車廠、巴士站、地鐵車廠、電力站、工廠大廈……這些都是有可能拆掉重建的建築物，一旦重建，旁邊的物業價值也自己水漲船高，只是守株待兔式的等，可能等一輩子也沒有著落。
靠自己猜想，打聽消息來決定？一般的小投資者也一定比不上專業的地產界人士，他們消息多，早在重建消息未正公布前已給四處收樓收地，更何況，主宰重建的大地產商，也未嘗沒有打算在自己重建項目附近買入物業，靜等升值？發發夢無妨，認真執行很難。不過，小投資者心底裏依然發夢自己會買中「一舖養三代」的店舖。於是有地產商看準小投資者這種想買舖收租的心態，設計出一些「劏舖」出售。但在香港，買「劏舖」虧錢的例子很多。
劏舖昂貴 不值一提
「劏舖」多由中小型地產商主理，他們向大業主買入一整個商場，然後分割為面積很小的單位出售，出售對象是買不起整個商店的小投資者，「劏舖」面積劏得愈小，也容易賣，呎價也可以賣得更高，這些中小型地產商在買入、改建、再出售的過程中，往往獲利一倍以上，換言之，買入「劏舖」的小投資者在呎價上已經買貴了一倍以上，如何還有獲利？
另一個更致命的因素是，一個大商場散賣之後，業主眾多，每名業主自己去尋找租戶，造成所有的店亂七八糟的各有各的東西出售，有些業主租不出去，大幅降租，承租者租下來當倉庫，以支援附近另一些店舖，一旦商場出現倉租，整個商場就變成死場了，沒有顧客，十室九空。
作者：曾淵滄
中原城市指數創辦人之一，現為財經評論員，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。
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