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2016年4月27日 星期三

置業安居 - 曾淵滄 2016年4月27日

置業安居 - 曾淵滄 2016年4月27日


【置業安居】守株待重建? (曾淵滄)
許多小投資者經常聽人說:「一舖養三代」很羨慕這些眼光奇怪的人,買中一間將來人山人海的店舖,三代人依靠收租就可以過優閒、富裕的生活,其中最經典的例子莫過於銅鑼灣羅素街,羅素街原本有一個電車廠,電車廠的對面是賣菜賣肉的街市式的店舖,很多年前電車廠拆掉,

變成今日的時代廣場,時代廣場旁邊的商店,特別是羅素街也一躍而成為珠寶名錶店林立,租值奇高的店舖。因此,不少小投資者都希望自己有朝一日會買中這樣的店舖。那麼錢就會從天下掉下來,進入自己的口袋。

理論簡單 執行艱難

這麼容易嗎?實際上,電車廠於羅素街已經很久很久的日子,如果某某人在電車廠一開始興建時,就買入電車廠旁邊的店舖,希望有朝一日電車廠會拆掉,自己就發達了。但是,他的可能等了兩代也等不到,真正發達的是第三代,不是「一舖養三代」,而是「一舖養第三代」,自己無份享受成果,若真想守株待兔,今日香港依然有電車廠、巴士站、地鐵車廠、電力站、工廠大廈……這些都是有可能拆掉重建的建築物,一旦重建,旁邊的物業價值也自己水漲船高,只是守株待兔式的等,可能等一輩子也沒有著落。

靠自己猜想,打聽消息來決定?一般的小投資者也一定比不上專業的地產界人士,他們消息多,早在重建消息未正公布前已給四處收樓收地,更何況,主宰重建的大地產商,也未嘗沒有打算在自己重建項目附近買入物業,靜等升值?發發夢無妨,認真執行很難。不過,小投資者心底裏依然發夢自己會買中「一舖養三代」的店舖。於是有地產商看準小投資者這種想買舖收租的心態,設計出一些「劏舖」出售。但在香港,買「劏舖」虧錢的例子很多。

劏舖昂貴 不值一提
「劏舖」多由中小型地產商主理,他們向大業主買入一整個商場,然後分割為面積很小的單位出售,出售對象是買不起整個商店的小投資者,「劏舖」面積劏得愈小,也容易賣,呎價也可以賣得更高,這些中小型地產商在買入、改建、再出售的過程中,往往獲利一倍以上,換言之,買入「劏舖」的小投資者在呎價上已經買貴了一倍以上,如何還有獲利?

另一個更致命的因素是,一個大商場散賣之後,業主眾多,每名業主自己去尋找租戶,造成所有的店亂七八糟的各有各的東西出售,有些業主租不出去,大幅降租,承租者租下來當倉庫,以支援附近另一些店舖,一旦商場出現倉租,整個商場就變成死場了,沒有顧客,十室九空。

作者:曾淵滄
中原城市指數創辦人之一,現為財經評論員,熟悉本港樓市走勢與經濟的關係,憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。

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