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2016年4月27日 星期三

投資先機 - 窮小子 2016年4月27日



投資先機 - 窮小子 2016年4月27日


投資先機:自住樓隱藏的風險


■若物業淪為負資產,則影響個人財務的彈性。 資料圖片



上周專欄文章《自住樓唔怕跌難聽過粗口》引嚟讀者很大反應,當中有正面評價同時也有不少負面評價。筆者只想表達香港有一些心急置業的人士因錯信「自住樓唔怕跌」呢句說話而去勉強置業,漠視自身所能承受的風險,十分不理性。

若物業淪為負資產,則影響個人財務的彈性。所謂負資產是指物業市值低於未償還的按揭貸款餘額。假設A君購入一個400萬元的物業,借盡九成按揭,貸款額實質為360萬元;若樓價下跌20%,單位市值跌至320萬元,已屬「資不抵債」,A君若想於市場即時「套現」,A君需要先補回尚欠銀行40萬元差額才能到銀行贖樓套現。

若A君擁有良好的還款能力,就算樓價持續下跌,A君當然不急於喺「資不抵債」的情況下賣樓套現,銀行亦沒有必要去追補借款差價,俗稱call loan。喺經濟轉差的情況下,失業率上升,原本每月如常還款的A君,有可能突然失去收入來源,既未能賣樓套現,又難以應付每月按揭還款,最終破產收場,負資產物業將淪為「銀主盤」。

香港人買樓多數以按揭方式,付出10元買入市值100元的資產,係屬於高槓桿類型的投資,但由於用物業作抵押品,風險較低,借款利率亦較低,所以按揭貸款比較受市場歡迎。無論係股票定係物業,只要係運用到高槓桿原理,唔多唔少會令高槓桿的資產存有泡沫,「自住樓唔怕跌」背後隱藏不少風險。

窮小子
http://www.facebook.com/poorguyfans.hk
本欄逢周三刊出

窮小子
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