樓市回暖利好地產股
2016年05月10日
自去年9月，香港樓價由高位回落，成交亦見萎縮。我們觀察到近日樓市有好轉跡象，花旗認為樓市復甦情況或會持續，有機會帶動地產股向好。
從以下四方面，可以看到住宅樓巿有改善，包括(一)二手市場交投量回升、(二)樓價有回穩跡象、(三)匙盤供應
減少和(四)按揭利率有機會維持低企。
二手市場交投量一向是住宅市場投資氣氛的領先指標。近日二手市場交投量有反彈跡象。例如，自3月起，過去9個星期的美聯35個屋苑每周成交量，平均維持在68宗成交，高於去年8月至今年2月每周34宗的平均水平。
我們相信，二手住宅的成交量，有機會回復至2013年初實施雙倍印花稅時的水平，或提升住宅市場樓市氣氛。
樓價方面，香港樓價自去年9月高位，至今回落13%。但是，樓價跌勢在今年3月份已見喘定，4月份更按月錄得1%升幅。我們認為，不少潛在買家早前憂慮樓市會持續向下，所以自去年下半年開始，保持觀望態度並把置業計劃推遲。隨着樓價有回穩跡象，有機會吸引這些買家重新入市。
另一個指標，匙盤數量可以作為二手住宅供應量的其中一個參考。
根據我們最近的統計，經過3月和4月份二手市場成交增加後，不少地區的匙盤數量已大幅下跌5成，反映可即時售出的單位數目顯著減少，或對樓價帶來支持。
發展商股價普遍折讓大
至於按揭利率方面，現時香港貸款需求仍然疲弱，而存款增長則維持強勁。大量的流動資金，或導致銀行於按揭業務出現劇烈競爭。另外，美國基準利率一向是影響香港按揭利率的一個重要因素。我們預期，聯儲局今年可能只會加息25點子，料全年按揭利率可能維持低水平，有利樓市氣氛。
昨日地產股普遍回升，過去三個月累積升幅達10%至20%。可是，現時地產發展商的股價，仍較資產淨值折讓48%，較長期平均值21%的折讓為多。
花旗認為，現估值已計算樓價可能由現水平再下跌20%的風險。若稍後樓市表現較市場預期理想，股價對資產淨值的折讓有機會收窄，使發展商的估值有上調空間，或利好地產股走勢。
花旗銀行投資策略及環球財富策劃部主管
張敏華
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