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2016年5月31日 星期二

置業安居 - 曾淵滄 2016年5月31日



置業安居 - 曾淵滄 2016年5月31日


【置業安居】樓市已現回穩曙光 (曾淵滄)
翻查最近的中原城市領先指數,過去兩個月的指數已有穩定下來的跡象,今年3月18日公布的指數是127.5,5月20日是128.41,期間最高是129.87,最低是127.46,指數在1.8%的波幅裏波動,時升時跌,已經不再出現連續下跌的走勢。

金管局辣招利地產商
金管局也留意到這個現象,本周二(24日)金管局總裁陳德霖在立法會說香港樓價已經穩定下來,沒有再向下跌的跡象,所以不應該減辣。金管局的辣招是控制銀行借貸的比例,不過,對地產商而言,這不但不是辣招,更是協助地產商賣樓的禮物。

理由是財力雄厚的地產商,他們絕對有能力自行提供相對低息的二按,甚至自己當起銀行借一按,遠遠勝過二手業主賣樓。因為二手樓買家想借高於金管局按揭比率的金額,就一定要找利率很高的財務公司,供樓負擔很重,如此一來,一手樓就遠比二手樓易售,近日會德豐(00020)推出的Savannah反應不錯就是例子。

也許,筆者是全香港最準確指出樓價下跌的人,在去年9月出版的《iMoney》已指出樓價轉勢。不過,要留意的是,筆者不是預測,而是觀察已經發生的數據,並從中評估樓價是否轉勢、由升轉跌或由跌轉升。

在特區政府的種種辣招出現之後,短炒房地產獲利的機會已經失去了,因此,預測未來幾個月樓價是升是跌根本沒有任何實際的利益,唯一可能得到的,只是別人的稱讚。因此,筆者不喜歡預測,只是等樓價的數據出現後再評估,留意樓價是不是仍然向上或仍然向下。

樓市基本因素未改變
樓市的轉勢比股市容易評估,理由是股市的轉勢一年之內可以轉很多次,上星期升,本星期跌。下星期又升,甚至上午升,下午跌,收市前又回升。不過,樓市就很少出現像股市那樣的波幅,樓市一旦上升,會升相當長的日子。一旦下跌,也會跌相當長的日子。因此,理論上炒樓應該比炒股容易,只是,炒樓影響民生,很容易引來政府的幹預。

過去筆者多次指出,目前樓市的下跌,很大程度是受去年股市「大時代」崩盤影響,樓市的基本供應與需求因素並沒有改變。換言之,如果沒有去年股市的崩盤,目前,樓市很可能仍處於上升趨勢中,今年2月股市有見底回穩之勢。因此3月之後,樓市也開始出現回穩之勢。

作者:曾淵滄
中原城市指數創辦人之一,現為財經評論員,熟悉本港樓市走勢與經濟的關係,憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。

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