談財經 - 胡孟青
優化貸款審批刻不容緩
2016年07月12日
二手樓市近日有反價出現。(資料圖片)
市場上不少名家、大戶及投資銀行，均陸續相信本港樓價已止跌，從近日一、二手樓表現看，買家購買力確有恢復跡象，連沉寂一時的二手樓市場亦接連出現業主反價個案。樓市好，早就不代表香港經濟
會好，觀乎本港情況，樓價表現或可令業主舒一口氣，但對現時本港的情況不但沒有正面作用，反過來是個負擔。
假設英國公投結果令美息政策提早結束加息周期，從而帶動本港樓市再向上，不要忘記目前經濟面是幾年來樓價上升周期中最不濟的一次。零售市道不振，連金融業亦早就好景不再，失業率上升空間似乎是大於下降，支持樓價上升的外圍客觀環境縱然存在，但沒有主觀實際經濟因素配合，只會造就更兩極化局面；社會層面的兩極及有資產與無資產的兩極。
本應，如樓價再緩步調整有序，部分政府辣招或予以放鬆。惟很明顯，比任何人等，政府更怕樓價升，尤其環球央行隨時更進取寬鬆貨幣政策，後果難料下，若構成樓價上升催化，這個責任誰也不願承擔。但事到如今，政府也許需搞清楚一件事，幾年來累積的辣招是為控制樓市，抑或骨子裡作為抵擋外圍寬鬆貨幣政策帶來的資產市場泡沫化風險？當存款利息已近乎成歷史、股市經常構成不安情緒，造就樓市成實物投資的首選。政府增加樓市供應，其根本目的很大程度上是滿足置業需求，但一而再、再而三的限制政策，根本就是與增加供應政策原意本末倒置。
對官府而言，樓價上升周期撤銷辣招萬萬不能，尤其擔心再造就炒風。但對整個市場來說，炒家更有助市場調節，再者，在樓價隨時再醞釀上升之際，愈將邊緣化準置業人士排斥於市場，只會造成他們進一步不安，最後不單不會打消念頭，反從其他途徑達致目標。
金管局的收緊按揭成數保護銀行體系，卻令置業人士有所損失，幾年間，財務公司及發展商二按大行其道，後遺症未盡浮現。的確，金管局宣稱政策收效，但極其量只是將風險轉嫁至體系以外，忽略社會整體利益及需求。政府口口聲聲說保障置業人士風險，但調轉來問，在現行政策下，部分人等拖欠的是財務公司貸款，是否比欠銀行貸款更有保障？與其一成不變，當局倒不如在引入更多安全系數政策下，將按揭成數稍為放鬆。在外國，部分置業人士需獲取銀行預先審核按揭貸款憑證後，才獲地產中介受理，這種Pre-approval做法最少確保準買家較有把握的槓桿預算，亦對賣家的無理反價間接上有所掣肘，比現時簽訂臨約作實後才獲銀行處理貸款審批，肯定穩陣及成熟得多。
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