C觀點 - 施永青
英國脫歐對本港樓價的影響
2016年07月12日
英國選擇脫歐後，香港的股市也跟著全球的股市一起下跌。這表示，市場普遍認為，英國脫歐對本港的經濟有害無益，企業的經營狀態會比以前困難，利潤無法提升，故導致股價下跌。
香港的經濟原先已有轉差跡象；來港旅客減少，導
致零售業轉弱；西方經濟的不景氣，亦拖累了本港的進出口與物流業；加上內地經濟的下行壓力未有扭轉跡象，令香港的經濟前景蒙上了揮不去的陰影。現在再加上英國脫歐，令香港的經濟前景變得更加暗淡。
在這種情勢下，企業大都會採取相對保守的策略，也就是不敢隨便擴充業務，不增加人手，並會盡量制約工資的增幅。因此，一般小市民的負擔樓價能力，在未來一段時間裏，都不容易提升。
另一方面，政府在增加樓宇供應方面的努力已初見成效。今後的三至五年裏，每年將會有一萬六千至二萬多個單位落成，比曾蔭權年代差不多翻了一番。
供應一增長，發展商就得開闊自己的銷售對象，把一些以前看不上眼，收入較低的買家也囊括進來，那就必須把價格調低去適應他們的購買力。現在更碰上經濟前景暗淡，市民的負擔能力萎縮，預期香港樓價會進一步下跌是十分理性的結論。
然而，這只是傳統的觀察樓市的方法，主要是看GDP增長，看買家的負擔能力，與市場的供應增減。這種方法只適用於一個經濟剛起步的城市，當市民主要依賴新增財富去置業的時候，這種分析方式還是挺管用的。然而，香港社會已相對富裕，民間積累的財富已遠比每年新增的財富多。在這種情況下，擁有財富的人只要在資產配置的比例上作出調整，其產生的效應可以遠遠大過GDP增長。
這種情況在股票市場已經常出現。譬如：當經濟數據好轉的時候，股票不升反跌，原因是人們預期，只需經濟好轉的情況持續，聯儲局就會加息，令投資股市沒有之前那麼吸引。相反，金融海嘯後，經濟前景十分暗淡，但由於聯儲局不斷減息，美股卻節節上升。
現時，世上有很多閒資，由於實體經濟已產能過剩，沒法為資金提供正常出路，以致這些資金只能靠不斷轉換自己的儲存模式，來避免蒸發，並爭取有所增值。他們一時存現金，一時買股票，一時投資地產，一時儲存黃金。這種資產配置方式的轉變，對市場產生的影響遠大於每年的GDP增長。
英國脫歐令很多人都措手不及，他們已發現他們的資產配置方式已不適合新形勢，必須重新調整。在美國加息機會減少，而各國又繼續量寬的情況下，人們似乎已增加對實物資產的偏好。黃金價格已急劇上升，估計亦有一部分資金會選擇流入樓市。
我並不是說樓價會因此止跌回升，而是說，純看英國脫歐，對香港樓市可能利好多於利淡，我們不應低估它的影響。
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