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2016年8月9日 星期二

置業安居 - 曾淵滄 2016年8月9日

置業安居 - 曾淵滄 2016年8月9日


【置業安居】首置一族上車良機 (曾淵滄)
近日,傳媒有多則報道說不少二手樓的準買家,開始遇上賣家業主反價的現實。沒錯,樓價有見底穩定之勢,但如果說樓價將進入一個新的飛升期就是錯誤的判斷, 目前的樓價只能說是「穩定」,還不能說是「轉勢」反跌為升。目前中原城市領先指數仍然是起起落落,而非一升

再升,高低價相差不足2%,田土廳的數據也顯示6月二手樓政府的樓價指數不變,5月與4月的數據也只是比3月高1.6%。

因此,目前業主的反價現象,只能說是個別業主過於樂觀,以為可以再叫更高價,逼買家追價,如果你是準買家,筆者建議你不要太衝動,胡亂追價。

政府撤辣機會渺茫

筆者已多次強調,目前樓價之所以止跌回穩,最大的理由是股市由今年年初反彈20%,股市反彈帶動樂觀氣氛;第二個理由是低息環境維持多年不變。

上述利好樓價的因素在短期內可能仍然不變,不過,利淡的因素也同樣不變。利好利淡因素皆不變,樓價難以出現巨大的變化,所以出現跌不下也升不上的現象。

最大的利淡因素是政府的辣招,2012年特首梁振英一上台就說要出辣招壓樓價,但是,今日樓價仍然遠高於2012年梁振英上台時的水平;因此,梁振英是不可能撤打壓樓價的辣招,不論誰當特首,最喜歡看到的樓價現象就是目前這種不升不跌的現象,不升不跌讓想上車而且有能力的人敢上車;樓價跌沒人敢上車,無法助年輕人置業。

而樓價不升不跌也趕走想炒樓的人,對政府來說,樓價急升急跌都不是好事,急升許多人說買不起,埋怨政府;樓價急跌則令許多人加入負資產行列,他們破產、自殺、資產貶值,到時更糟糕。現在政府的辣招,其辣度剛剛好,樓價不升不跌,因此政府改變辣招的機會很小。

上車者不用怕大跌
第二項利淡因素是梁振英上台之後,特區政府的土地供應的確年年增加,土地供應的增加不會使到樓房供應馬上增加,但接下來的時間,明年、後年,我們就可以逐漸看到新落成的房屋增加。房屋增加,樓價不可能沒有壓力。2002年至2003年香港樓市的崩潰,最重大的理由就是房屋大量增加,是1997年推出的「八萬五」變成真正可以入夥的樓房。

目前是真正想上車的首次置業者的良機,可以不必太擔心買樓後樓價大跌,樓價也沒有急升令自己得追價,可以慢慢地選擇心水樓房,現金夠則應該買二手樓,因為二手樓依然比一手樓便宜。

作者:曾淵滄
中原城市指數創辦人之一,現為財經評論員,熟悉本港樓市走勢與經濟的關係,憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。

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