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2016年8月4日 星期四

施永青 am730C觀點 2016年8月4日

施永青 am730C觀點 2016年8月4日


C觀點 - 施永青
買樓收租
還有可為嗎﹖
2016年08月04日



昨文認為,有樓收租是解決退休生活的一個較為可靠的方法。不過,選擇甚麼時候入市至關重要。因為樓價起伏的幅度很大,若然碰著大跌市,一跌可以跌掉四成,甚至更多,那麼單靠三四厘左右的租金回報,收十年租都未必補得回。

 


如果回望過去,很明顯現時的樓價絕不便宜,最抵買的時間是2003年沙士期間,但機會已經不再;關鍵是今後的趨勢,光曉得回望過去沒有用。

 

有留意我個人投資取態的讀者應該知道,我前兩年一直在減持我手上的樓宇;原因是我在樓價處於低谷的時候增持了不少,所以才有條件減持。再者,現時除了利率與貨幣因素外,大部分可以影響樓市的因素都是利淡的,繼續持有需冒價格暴跌的風險。

 
從政治上來看,香港已進入修憲話語權的爭奪階段,會有一段很長的社會不安期,對不動產投資會有阻嚇作用。

從經濟的角度來看,香港的經濟增長已開始下行,企業盈利不易,很難大幅加薪,經通脹侵蝕後,市民負擔樓價的能力下跌的機會比上升的機會高。

 
從供求的情況來看,政府在增加土地方面的努力已初見成效。每年私人樓宇的落成量,已由曾蔭權年代的平均一年不到一萬個單位,邁向接近二萬個單位一年,三年內應可達至每年四萬個的目標。屆時,地產商就會遇到較強的銷售壓力,不得不擴闊自己的出售對象,連那些收入略低的階層也得視作銷售對象,那就非要降價不可。

 
從以上的觀點來看,樓價理應進入下降通道才是;然而,世界各國政府都只顧自己管治上的方便,不負責任地亂發鈔票,以至貨幣的增速遠快過人類生產的增值能力。有鈔票的人都想早日把鈔票轉成為資產,以免鈔票將來大幅貶值。

 
英國選擇脫歐之後,流入香港的資金明顯增加,港股已水漲船高;地產市場若非有辣招起攔阻作用,升幅亦應該比現時明顯。部分想流入房地產市場的資金,可能去了買房地產信託基金或收租股。

 
不過,實物房地產向來都有自己的忠實擁躉,即使要交雙倍印花稅,他們也會選擇自己直管,而不是找人託管。

 
以現時各國繼續QE的形勢來看,世界有可能進入負利率年代。地產投資則仍有兩至三厘回報,實在十分吸引。所以我估計,資金還會不斷流入房地產市場。

 
有人或者會擔心,市民的購買力跟不上怎麼辦?那就只能變成有錢人做業主,無錢人做租客,業主自住的情況會逐漸減少。這並不是理想社會,但不代表不會發生。責任不在選擇買樓的人的身上,而是在亂發鈔票的政府身上。

 
現時世界的宏觀環境仍在推動資金流入房地產市場,特區政府獨力難扭轉資金在這方面的偏好。除非租金回報率逐漸回落至與銀行利率相若的水平。

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