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2016年11月18日 星期五

趣遊樓市 - 脫苦海 2016年11月18日



趣遊樓市 - 脫苦海 2016年11月18日


【脫苦海講樓】劃一印花稅的導引作用(脫苦海)

政府於11月4日宣佈將非首次置業本港居民購買住宅物業的印花稅劃一為15%,此後無論是購買多於一個住宅、外地買家、公司買家等等,印花稅均較之前大為提升,半個後的今日,可觀察到影響力逐漸浮現,其中對樓價的影響還不算大,較明顯的是對於市場的導引作用。

回顧過去每次增加及提高印花稅,雖然在短期內均令到樓價略為回落,但一段時間之後樓價又會再次回升,主要的原因是加稅一方面是增加交易成本,另一方面導致需求減低,但同一時間亦令到已有物業在手的人亦傾向於持有物業。因為賣出物業時不用交從價印花稅,但三年內出售的物業卻要交特別印花稅,而對於買樓收租的人來說,既然出售物業後再買回又要多交印花稅,倒不如像過去的經驗那樣按兵不動。

結果,加印花稅所導致的副作用是物業的交投大減,卻未必會出現推低樓價的作用,而有限的市場購買力,則會從二手市場流入一手市場,同時發展商又可透過折扣、回贈甚至按揭的優惠吸客,這些涉及的成本,就更令到發展商不會以直接減價來促銷,就如以前對外地買家回贈印花稅,定價反而更為企硬。

另一個值得留意的副作用是,由於是次提高的是針對住宅,對於非住宅物業如商廈、商舖、車位等沒有影響,對於一般市民來說,前兩者可能銀碼太大,但是車位相對來說就比較容易接受,結果就在短短的半個月內,出現炒車位的情況,據稱更有車位以500萬成交,最近更有兩個屋苑的車位拆售。

提高印花稅導致車位被炒高,可能對大多數人來說是始料不及,總結以前一窩風炒車位時,發展商均樂意順勢推貨出市場,皆因車位的交投和流動性比住宅更低,資訊透明度更低,每每一段時間後就沉下來,有意參與者宜多做功課,不要輕信高租金回報率的車位盤。

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