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2017年1月10日 星期二

花旗看天下 - 張敏華 2017年1月10日

花旗看天下 - 張敏華 2017年1月10日

樓市冰火二重天收租股秤先
2017年01月10日
  香港政府去年11月上調住宅印花稅,未有明顯影響一手樓銷售,例如恒隆地產(101) 分批出售一共874個單位的浪澄灣,收票數字超額17倍。上周中海外(688) 推出的啟德1號2期,亦超額認購約11倍,導致恒指地產股指數上周急升4.7

%,高於恒指的2.3%。雖然一手樓市仍然熾熱,但預期一旦樓價進一步上升,政府可能加推調控措施,最終或導致樓價下跌,或不利發展商的盈利。

  政府大幅上調住宅印花稅後,本港的住宅成交宗數,由去年10月至11月的每月六千多宗,降至去年12月的3550宗。過往當成交減少至每月三千多宗,樓價便有下調壓力,這一次看來,也有這個趨勢。最新公佈的中原城市領先指數,由2016年12月最高的146.30,開始稍為回落至144.70。我們預期,政府辣招對樓市的影響將會開始浮現,加上聯儲局今年可能逐步加息,可能令買家供樓成本增加,料今年本港樓價可能有15%調整,住宅每月成交亦可能維持在3500宗的低水平。這情況下,發展商的賣樓收入,難免會受到影響。

  更值得留意的是,如果樓價再次上升,錄得單月高達3%以上的升幅,或連續2至3個月出現2%升幅,我們預期政府有機會再推辣招打擊樓市,樓價最終仍會向下調整。因此,投資者對地產發展商的股票,或需要有較審慎的部署。相反,我們預期本港零售業最壞的情況已經過去,投資者可考慮逐步吸納商舖收租股。

  去年首9個月,本港整體零售按年下跌9.6%,導致商舖價格同期錄得2.6%跌幅。雖然港元兌人民幣上升,加上內地訪港旅客的數字維持低水平,可能導致黃金地段的商舖租金難以反彈,但對於市中心以外的商舖,我們預期最低工資將被上調,及零售價格逐步上升,料對相關收租股有正面作用。

  至於估值方面,雖然發展商股價相對資產淨值的折讓,達到48%,遠高於歷史平均值加1個標準差,但要留意樓市有機會步入調整期,現時估值可能仍然偏高。相反,收租股股價相對資產淨值的折讓為45%,高於歷史平均水平的32%。在盈利可能改善的情況下,我們認為收租股估值可能相對吸引。

  花旗銀行投資策略及環球財富策劃部主管
  張敏華
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