樓市冰火二重天收租股秤先
2017年01月10日
香港政府去年11月上調住宅印花稅，未有明顯影響一手樓銷售，例如恒隆地產(101) 分批出售一共874個單位的浪澄灣，收票數字超額17倍。上周中海外(688) 推出的啟德1號2期，亦超額認購約11倍，導致恒指地產股指數上周急升4.7
%，高於恒指的2.3%。雖然一手樓市仍然熾熱，但預期一旦樓價進一步上升，政府可能加推調控措施，最終或導致樓價下跌，或不利發展商的盈利。
政府大幅上調住宅印花稅後，本港的住宅成交宗數，由去年10月至11月的每月六千多宗，降至去年12月的3550宗。過往當成交減少至每月三千多宗，樓價便有下調壓力，這一次看來，也有這個趨勢。最新公佈的中原城市領先指數，由2016年12月最高的146.30，開始稍為回落至144.70。我們預期，政府辣招對樓市的影響將會開始浮現，加上聯儲局今年可能逐步加息，可能令買家供樓成本增加，料今年本港樓價可能有15%調整，住宅每月成交亦可能維持在3500宗的低水平。這情況下，發展商的賣樓收入，難免會受到影響。
更值得留意的是，如果樓價再次上升，錄得單月高達3%以上的升幅，或連續2至3個月出現2%升幅，我們預期政府有機會再推辣招打擊樓市，樓價最終仍會向下調整。因此，投資者對地產發展商的股票，或需要有較審慎的部署。相反，我們預期本港零售業最壞的情況已經過去，投資者可考慮逐步吸納商舖收租股。
去年首9個月，本港整體零售按年下跌9.6%，導致商舖價格同期錄得2.6%跌幅。雖然港元兌人民幣上升，加上內地訪港旅客的數字維持低水平，可能導致黃金地段的商舖租金難以反彈，但對於市中心以外的商舖，我們預期最低工資將被上調，及零售價格逐步上升，料對相關收租股有正面作用。
至於估值方面，雖然發展商股價相對資產淨值的折讓，達到48%，遠高於歷史平均值加1個標準差，但要留意樓市有機會步入調整期，現時估值可能仍然偏高。相反，收租股股價相對資產淨值的折讓為45%，高於歷史平均水平的32%。在盈利可能改善的情況下，我們認為收租股估值可能相對吸引。
花旗銀行投資策略及環球財富策劃部主管
張敏華
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