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2017年3月29日 星期三

置業安居 - 曾淵滄 2017年3月29日

置業安居 - 曾淵滄 2017年3月29日


【置業安居】獅城減辣 香港跟唔跟?(曾淵滄)



近日,新加坡政府宣布為打壓樓市的辣招減辣。新加坡與香港兩地的辣招幾乎是一模一樣,過去幾年,兩地接近同一時間推出打壓樓市的措施,都是以印花稅的方式進行。而且兩地互相模仿,香港加辣,新加坡也加辣;新加坡加辣,香港也跟著加。因此,近日新加坡減辣

,也引起香港傳媒注意,以相當大的篇幅報道。有人說,香港政府也應該減辣了。當然,也有人認為,香港樓價一旦再創新高,就應該加辣。

新加坡經濟增長放緩

新加坡政府為甚麼減辣?理由是新加坡樓價已經連續下跌3年,3年是一段相當長的時間。因此,辣招已經不需要如此辣,可以減辣。另一個更重要的原因是新加坡去年至今,經濟增長大幅放緩,預計今年只有2%的增長,與過去10%、8%的增長差很遠,失業率也開始增加,過去,新加坡可以說是一個全民就業的地方,經濟差,樓價下跌是自然的反應。2008年金融海嘯,香港樓價也大幅下跌;2002年、2003年,香港經濟差,樓價崩潰,要靠「孫九招」,「自由行」救市。

除了經濟之外,過去幾年,新加坡與香港另一個巨大的分別,是新加坡樓房供應增加的數量、速度也比香港多與快,房屋也就開始出現供過於求的現象。

港難重演2000年跌市
筆者曾經指出,樓市升跌趨勢很大的程度是跟著股市走,不過,幅度可以差很遠。舉個例子,1998年至2000年,恒生指數與中原城市指數皆上升,但是恒生指數於2000年創新高,而中原城市指數雖然上升,卻無法創新高,仍然遠低於1997年的高位,理由是2000年的時候,本港樓房供應已經大量增加,地產商為了搶生意,不敢大幅加價,因此,當時樓價有升,但升幅遠低於股市。

再舉另一例子,目前的樓價與股市的比較,目前,中原城市指數創歷史新高,但是,恒生指數離開2007年的歷史高位還很遠,也距離2015年的「大時代」高位很遠。目前的情況與2000年恰恰相反,2000年是股市創新高而樓市無法創新高,目前則是樓市創新高而股市無法創新高,因此,樓市股市盡管趨勢幾乎同步升跌,但是升跌幅度可以差得很遠,2008年的金融海嘯對股市的打擊也比樓市大得多。

2000年與目前最大的分別就是房屋的供應,2000年供應開始大量增加,前特首董建華的「八萬五」發揮效用,目前則供應不足,特首梁振英上台後才開始認真尋找土地,但是阻力重重,至今仍然無力提供足夠的土地建房屋,樓價創歷史新高也就是很自然的事,2013年與2015年樓市的調整幅度也遠低於股市。

作者:曾淵滄
中原城市指數創辦人之一,現為財經評論員,熟悉本港樓市走勢與經濟的關係,憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。

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