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2017年3月2日 星期四

一路一帶 - 斯郎 2017年3月2日



一路一帶 - 斯郎 2017年3月2日


一路一帶:
炒日本樓仲有乜吸引力?


■日本樓價近年炒得熾熱。 資料圖片


日本樓價近年炒得熾熱,除了香港人,中國人都組團到東京及大阪炒樓,但由於日本樓市發展有一套健全機制,短時間內賣樓套現要交稅,於是擅長短炒的中國人到日本炒樓,令當地樓市出現一個畸形現象,就是同一街道的物業,價錢相差可以高達一倍。

講嚇背景先,據日本不動產經濟研究所的調查,截至去年9月,東京首都圈的樓價升咗4.4%,民居空置率則為2.62%,首都圈地大,不像香港,很難以每呎樓面來衡量指標,炒日本樓,多數以租金回報率計算,同時近年多了資金雄厚的中國人炒樓,投資日本樓,已經是一整幢物業(多數是一幢3至5樓)去買,都係1億日圓,平過港島區上車盤。

有在日本投資物業逾兩年的朋友透露,自去年起,中國人瘋狂入市,不問價炒高樓,而中國人炒日本樓有個特徵,就是一定要連租約買樓,而且要保證有一年至三年的租金回報。而佢又發現,好多香港投資者已開始沽貨,散貨給中國人,由東京近郊地區開始散貨,例如千葉、橫濱等等,賣2至3間二、三線單位,再高追1間一線單位。

點解要高追1線單位?因為近年日本樓市炒得太急,租金回報率開始下跌,加上日本當地法例偏向保障租戶,業主不能隨便加租,也不輕易趕走租客。友人試過被拖租接近半年,先成功合法趕走租客。於是,佢寧願交稅賣樓,都換馬去市中心地區,同時除了長租之外,更經營民宿,透過Airbnb出租,一個在大阪市中心的物業,扣除手續費後長租回報率有8至9厘,但改成bnb方式,回報率卻高達10至11厘,而東京由於炒貴咗,筆者上月中到過東京,經過地產中介舖,亦拿了部份單張觀看,扣除手續費後的回報率目前只得6至7厘左右。

但留意番,東京未來有奧運會,同時已立法開賭,對上一次因為奧運會而樓價狂升的城市是北京,由08年至今已升了兩倍或以上,而因為開賭而升值的城市是澳門,樓價自08年起計,亦升了超過一倍。東京樓是否一個新的資金出路,大家可以拭目以待,或者「以身試法」。

溫馨提示,炒日本樓都係搵番香港中介好,因為搵日本中介雖然手續費平啲,但由於日本人都係自己人優先,如果有問題,唔會第一時間處理外國人。

斯郎
https://www.facebook.com/oneroadonebelt/
本欄逢周四刊出

斯郎
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