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2017年3月2日 星期四

談財經 - 胡孟青 2017年3月2日

談財經 - 胡孟青 2017年3月2日


推「限地令」以滿足可負擔住屋需求


推「限地令」以滿足可負擔住屋需求


鴨脷洲地皮早前以高價出售。(資料圖片)
中資財團湧港買地,出價歎為觀止之餘,更幾乎是每隔一段時間,就為本港創造一個豪宅地段。純以價錢計,啟德率先跑出、繼而有鴨脷洲、假以時日,很快輪到天水圍,甚至和合石了。

土地推出愈多

,卻造就供應與價格齊升,以簡單供求關係而言,土地供應無疑多了,但加入本港土地市場新經營者出現不對稱地急升,比起幾年前,其實是以倍數攀升。坦白一點,市場對天價、癲價、驚天價成交由驚訝反應,逐步變成恐慌加心寒,因中資投地態度猶如投資港股,正在處於建倉階段。更重要是,土地染紅,不是資金背景問題,而是高地價、高樓價、高租金,這個惡性及不健康循環,在不合理的出價後,造成更多不合理現象及不合理的預期。如超高價地、由傳統港資發展商、甚至絕跡已久英資勇奪,外界反應會好一點嗎?不會,因根本無可能發生,事關今次是純粹風險與回報的在商言商取態,與一股逃避貨幣貶值、避開不確定性因素而義無反顧走出去的兩派資金角力大比併,志在必得從來是會鬥贏精於計算,回報多與少當然又是另計吧。

港府經常說,本港受惠於內地,簡單表述,涉及主次關係是內地好、香港才會好。問題來了,既然以高溢價買資產,即是看好本港前景,那麼就等同於投地財團對內地理應更樂觀的話,幹麼中資不留在內地?內地要管制資金外流,限制內地資金在外地購買房產,又為何祖國對資金湧港仍視若無睹、暢通依然?可能基於全球博弈升級,政經層面不確定性太多,內地怕的是在歐美市場資產會有太多不確定性,一國兩制底下,香港始終是一家吧。幾年前,內地人搶高奶粉價,政府搞了個「限奶令」,為何不考慮將之發揚光大,強化成為「限地令」?

市場原則,已為政府的一道護身符,但諷刺卻是,政府一邊埋怨高樓價,推一堆反市場的逆周期措施,另一邊廂就承認超高地價現象,只有關注而沒有行動,任由地價推高樓價,實在自相矛盾之極。政府超出估算的財政盈餘,大部分來自土地收益,土地收益超標,大部分又是中資財團貢獻,它們價高者得無罪,但構成整個市場生態扭曲,影響所及並且傳導致住屋及營商租金成本,盈餘笑中有淚,政府的所謂「紓困」根本是隔靴搔癢罷了。

如中資資金真是簡單因內地匯率風險及監管不確定性而湧港,懶理商業回報,當然政府可照辦煮碗在港匯及土地、樓市政策上刻意製造相同不確定性,惟影響將更大。政府作為最大地主,供地原則是滿足土地需求,新來者的出現,根本就令事與願違,當局應認真思考,將土地政策目標改為滿足可負擔住屋需求,並從而仔細考慮及掌握其真正含義及執行方式。

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