鳴鏡高懸 - 張一鳴 2017年3月6日
鳴鏡高懸：
樓市八大見頂訊號
最近被媒體問到樓市何時見頂及調整幅度，筆者沒答案，因全球資產市場都變成政策及資金市，冇分析可言，比如英國公投脫歐後香港樓市大幅反彈，有基本因素關係嗎？遲點加息又是否合理高價追買理由？
（1）樓價在歷史高位，雖然息口在歷史低位，但負擔能力也在極低水平，單位呎數「鞋盒化」不是解決方法。
（2）香港及全球經濟表面風光，靠不斷大量印錢支撐，民粹及保護主義抬頭，超高槓桿資產泡沫處處，經濟不確定性持續上升，同時香港成本競爭力持續減弱，百業經營困難。
（3）雖然過去幾年新增供應未符合預期，但依然將會持續上升；所謂剛性需求，在樓市下跌時會大量消失，做成供過於求。
（4）過去幾年全球資產市場（包括香港）大幅飆升，其中主要原因是超大量中國資金走出去，現在中國已關閘，銀根也正在收緊，對香港樓市的一條大水喉已關。
（5）香港政府已表明不願意看見樓價持續上升，政策易緊難鬆。
（6）加息（正常化）周期已開始，問題只在於加息速度有多快。
（7）美元偏強代表資金流出，在這情況下，亞洲資產一般都冇運行。
（8）這次樓市升浪，無論是從2003年或2008年起計算，都是香港史上最長的，樓市沒有只升不跌的神話。
現在只等誘因（catalyst）出現，大家要小心為上！
張一鳴
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