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2017年3月6日 星期一

鳴鏡高懸 - 張一鳴 2017年3月6日



鳴鏡高懸 - 張一鳴 2017年3月6日


鳴鏡高懸:
樓市八大見頂訊號
■樓價在歷史高位。 資料圖片



最近被媒體問到樓市何時見頂及調整幅度,筆者沒答案,因全球資產市場都變成政策及資金市,冇分析可言,比如英國公投脫歐後香港樓市大幅反彈,有基本因素關係嗎?遲點加息又是否合理高價追買理由?

(1)樓價在歷史高位,雖然息口在歷史低位,但負擔能力也在極低水平,單位呎數「鞋盒化」不是解決方法。

(2)香港及全球經濟表面風光,靠不斷大量印錢支撐,民粹及保護主義抬頭,超高槓桿資產泡沫處處,經濟不確定性持續上升,同時香港成本競爭力持續減弱,百業經營困難。

(3)雖然過去幾年新增供應未符合預期,但依然將會持續上升;所謂剛性需求,在樓市下跌時會大量消失,做成供過於求。

(4)過去幾年全球資產市場(包括香港)大幅飆升,其中主要原因是超大量中國資金走出去,現在中國已關閘,銀根也正在收緊,對香港樓市的一條大水喉已關。

(5)香港政府已表明不願意看見樓價持續上升,政策易緊難鬆。

(6)加息(正常化)周期已開始,問題只在於加息速度有多快。

(7)美元偏強代表資金流出,在這情況下,亞洲資產一般都冇運行。

(8)這次樓市升浪,無論是從2003年或2008年起計算,都是香港史上最長的,樓市沒有只升不跌的神話。

現在只等誘因(catalyst)出現,大家要小心為上!

張一鳴
mailto:derekcheung00@gmail.com
本欄逢周一刊出

張一鳴
derekcheung00@gmail.com
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