網頁

建議加入我們的Facebook, 如果遇到特別情況,我們可以有一個平台通知大家。
文章漏咗/建議:按此通知

2017年4月11日 星期二

施永青 am730C觀點 2017年4月11日

施永青 am730C觀點 2017年4月11日


九招齊下 置業安居


九招齊下 置業安居
97時,香港樓市崩盤,政府雖多番努力,都無法挽回頹勢。最後由當時的房屋局長孫明揚九招齊下,全方位救市,才逐漸令樓市復甦。今次政府企圖冷卻樓市之所以不成功,亦是因為招數未夠全面,以為單靠狂加印花稅,就可以制約市場的非自用需求。辣招雖有三招,但

功用都集中在私人市場的需求管理上,以致效果不彰。因此,我認為政府必須改變策略,用更全面的方法去整治香港的房屋問題。我這裏有一些建議,供新一任的政府參考。

理念一︰優先解決基層的安居問題,招數包括:

(1)把居屋用的土地也撥作興建公屋。
(2)重新設立臨時房屋,逐步取替劏房(具體如何,另文再述)。

(3)讓私人市場的租戶享有租住權的保障,即是說,業主若非自用,而租客又能支付市值租金的話,業主不能拒絕續約。雙方若對市值租金沒法取得共識,可交租務仲裁署裁決,香港過去已有這方面的經驗。

理念二︰讓付得起建築費與發展商合理利潤的香港人,一生中都有一次買一個上車盤的機會。這類單位面積不超過500呎,只准自住,不許出租,轉售時也只可以賣給首次置業的香港人。只要把這些限制列入土地批租的條文裏,就可以藉買家的負擔能力去制約發展商的定價。具體招數包括:

(1)把每年新批的私人住宅用地的一半,撥作首置屋用地,以取代居屋。

(2)首批首置屋的買家有入息上限,初定為每月家庭收入不得超過三萬元,以後視情況逐步提升。

(3)成立監察小組,專門檢控違規使用首置屋的人士。

理念三︰全面重新規劃香港的土地用途,維護港人在港居住的優先權。具體招數包括︰

(1)把住宅用地的面積,由佔全港面積的7%,增加至10%。與此同時,可把同等面積的有生態保護價值的土地撥入郊野公園,以安撫環保人士。這樣,政府就不愁沒有地賣。

(2)讓丁屋可以向高層發展,以便提高鄉村發展用地的地積比率,發展商自然會去收購重建。

(3)政府先收購足夠的優質農地,供保育人士申請復耕。餘下的就改作市區發展。

(4)政府可選擇一些優先發展區,若區內的土地擁有者無意按新規劃的土地用途作發展,三年後政府有權將土地強拍作新發展,原有地主只能收取拍賣後的淨收入。

(5)把座落在市區的低密度發展區改為高密度發展,把豪宅遷往郊區,讓基層搬回市區。

(6)為加快市區重建,把強拍所需要的業權擁有比例,隨樓齡增加而下降(細緻做法,另文再述)。

理念四︰除公屋與首置屋外,政府不再幹預市場,但可引入增值稅,不讓業主奪走社會增值的全部利益。具體做法可以:

(1)分階段減辣,吸引買家延後入市時間。
(2)隨著美國加息,同步減少對壓力測試的要求。

(3)在樓宇轉讓時,徵收15%增值稅,換樓可豁免。

以上四個理念,合共十五招,若能落實,港人當可以置業安居。

施永青 am730C觀點 舊文