網頁

建議加入我們的Facebook, 如果遇到特別情況,我們可以有一個平台通知大家。
文章漏咗/建議:按此通知

2017年6月12日 星期一

國策透視 - 習進錢/黃尹華 2017年6月12日



國策透視 - 習進錢/黃尹華 2017年6月12日


國策透視:樓價10年內跌一半?


■香港樓市實際已與深圳樓市捆綁,而深圳樓價大冧的機會極微。 資料圖片



德銀最新報告指,香港樓價至2026年將跌48%,即10年內跌近一半,令市場譁然。筆者並非認為樓價不會下跌,但細讀報告,發現邏輯上存在多處謬誤,作為國際投行,犯下如此低級錯誤,令人驚訝。

最大的謬誤是,德銀以現時最新的按揭成數、供款比例規定,推算未來本港家庭置業能力,再考慮人口老化因素,認為需求將大減,從而得出上述結論。但樓市政策是逆周期措施,因應樓價而變。如果樓價大跌,政府隨時可以減辣,放寬按揭成數、買家印花稅、甚至重啟置業投資移民,已經足令樓價反轉。未來10年橫跨兩屆政府,存在非常多變數,如果以現時樓市政策作為預測基礎,是犯了基本的邏輯錯誤。

德銀報告另一大缺失,是沒有考慮北水因素。筆者在此定義最狹義的「北水」,是只考慮深圳樓市的溢出購買力,亦足以托起香港樓市。深圳樓市近幾年爆升,創造的財富效應驚人。

值得留意的是,深圳以面積過千呎大單位為主,以總價計分分鐘貴過港樓,而且因為很多是早年上車,早已供完。香港的教育和醫療在內地口碑極高,如果香港樓價跌一半,肯定大把深圳土豪會將深圳的物業加按,來香港樓市掃貨。

香港樓市實際已與深圳樓市捆綁,而深圳樓價大冧的機會極微。深圳是中國最年輕城市,又有騰訊(700)和華為兩大世界級企業,全國最優秀人才源源不絕湧入,而目前深圳所有土地已開發完,樓價易升難跌。

香港樓價要冧,前提是深圳樓市一起冧,這只會在中國經濟陷入衰退和爆發金融危機情況下才會出現。筆者並非認為這不會發生,但德銀純粹以本港人口數字來預測樓市,是以偏概全,難以令人信服。

黃尹華
http://fb.com/decodepolicy
本欄逢周一、二、四刊出
97年主權移交至今,香港前進還是倒退?「蘋果」與你細數廿載風雨。

【回歸二十年】專頁:http://hksar20.appledaily.com.hk

黃尹華
國策透視 - 習進錢/黃尹華 舊文