國策透視 - 習進錢/黃尹華 2017年6月12日
國策透視：樓價10年內跌一半？
■香港樓市實際已與深圳樓市捆綁，而深圳樓價大冧的機會極微。 資料圖片
德銀最新報告指，香港樓價至2026年將跌48%，即10年內跌近一半，令市場譁然。筆者並非認為樓價不會下跌，但細讀報告，發現邏輯上存在多處謬誤，作為國際投行，犯下如此低級錯誤，令人驚訝。
最大的謬誤是，德銀以現時最新的按揭成數、供款比例規定，推算未來本港家庭置業能力，再考慮人口老化因素，認為需求將大減，從而得出上述結論。但樓市政策是逆周期措施，因應樓價而變。如果樓價大跌，政府隨時可以減辣，放寬按揭成數、買家印花稅、甚至重啟置業投資移民，已經足令樓價反轉。未來10年橫跨兩屆政府，存在非常多變數，如果以現時樓市政策作為預測基礎，是犯了基本的邏輯錯誤。
德銀報告另一大缺失，是沒有考慮北水因素。筆者在此定義最狹義的「北水」，是只考慮深圳樓市的溢出購買力，亦足以托起香港樓市。深圳樓市近幾年爆升，創造的財富效應驚人。
值得留意的是，深圳以面積過千呎大單位為主，以總價計分分鐘貴過港樓，而且因為很多是早年上車，早已供完。香港的教育和醫療在內地口碑極高，如果香港樓價跌一半，肯定大把深圳土豪會將深圳的物業加按，來香港樓市掃貨。
香港樓市實際已與深圳樓市捆綁，而深圳樓價大冧的機會極微。深圳是中國最年輕城市，又有騰訊（700）和華為兩大世界級企業，全國最優秀人才源源不絕湧入，而目前深圳所有土地已開發完，樓價易升難跌。
香港樓價要冧，前提是深圳樓市一起冧，這只會在中國經濟陷入衰退和爆發金融危機情況下才會出現。筆者並非認為這不會發生，但德銀純粹以本港人口數字來預測樓市，是以偏概全，難以令人信服。
黃尹華
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黃尹華
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