笑到最後：睇淡樓市未係時候
■樓市見頂理論價，就係二手市場400萬元以下樓盤消失。 資料圖片
樓市繼續係香港人飲茶食飯嘅主要話題，過去一星期，上「蘋果財經即時新聞」睇新聞，點擊率最高，就係樓市消息。好多平日只講股票嘅專欄，最近一星期都變咗樓市專家。粗略區分，買咗樓嘅人想樓價升；未買嘅
想樓價跌，兩邊都有人撐有人鬧，樓市成為最熱鬧嘅議題在所難免，就好似舊年11月政府加辣，全城睇跌，只有高明講明睇升一成，當時一樣被人鬧爆，但係半年後預測到價，大家先知道邊個睇得準。
過去多年冇買樓嘅，依高明所見，大部份都係聰明人，因為樓價倒數去2010年最先有辣招嘅時候，樓價同收入已經脫節，「只要」按揭利率升一倍──當時聯儲局年年放風話第四季利率正常化──按揭償還嘅息率已經要倍增。
客觀嘅現實係過去7年，利率冇大幅抽升，樓價不斷破頂，一班冇咁聰明嘅人，簡單地喺樓市入面buy and hold，揸到尾，賺得多過「聰明錢」炒出炒入，亦都令樓市呢個議題更具爭議性。
低利率就好似水源一樣，湧嚟香港樓市，但真正引導水流嘅係金管局，按揭措施不斷收緊，令水源集中谷到細價樓。撇除寫文章標題黨，細心留意個別樓價走勢，樓價升過700萬元之後，升幅就會變慢，或者成交異常疏落；真正升勢來源，撇除新盤，就係600萬樓下嘅樓。主要原因，係借唔到錢買貴樓，金管局將上車盤定義為600萬元以下，並且首置可以透過按保借八成至九成，幫一啲冇實力而多年猶豫不決嘅買家上車。
樓市見頂理論價，就係二手市場400萬元以下樓盤消失，相等於港樓最猶豫不決嘅潛在買家都上曬車。而最牛理論價就係炒至600萬元以上，用盡人頭、首期、借貸去上車，但到呢個價機會唔高，因為如果有呢筆首期，多數會被引咗去買新盤。
大家可能會話：唓，𠵱家仲邊有400萬元樓下嘅樓，樓市就嚟爆破啦。現時中原網站所見，400萬元以下樓盤約有1,180個，佔網站總放盤3.81%；美聯（1200）網站則有454個4球樓下放盤，佔該行總放盤量6.6%，估計真實比例喺呢兩個水平中間。
而且，見頂還見頂，大跌還大跌，兩回事，唔好撈亂。港股繼續造好，恒指技術指標明顯超買都唔肯調整，製造繁榮景象。想睇淡樓市，等港股高空擲物再算啦！
高明
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高明
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