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2017年6月12日 星期一

笑到最後 - 高明 2017年6月12日

笑到最後 - 高明 2017年6月12日


笑到最後:睇淡樓市未係時候


■樓市見頂理論價,就係二手市場400萬元以下樓盤消失。 資料圖片



樓市繼續係香港人飲茶食飯嘅主要話題,過去一星期,上「蘋果財經即時新聞」睇新聞,點擊率最高,就係樓市消息。好多平日只講股票嘅專欄,最近一星期都變咗樓市專家。粗略區分,買咗樓嘅人想樓價升;未買嘅

想樓價跌,兩邊都有人撐有人鬧,樓市成為最熱鬧嘅議題在所難免,就好似舊年11月政府加辣,全城睇跌,只有高明講明睇升一成,當時一樣被人鬧爆,但係半年後預測到價,大家先知道邊個睇得準。

過去多年冇買樓嘅,依高明所見,大部份都係聰明人,因為樓價倒數去2010年最先有辣招嘅時候,樓價同收入已經脫節,「只要」按揭利率升一倍──當時聯儲局年年放風話第四季利率正常化──按揭償還嘅息率已經要倍增。

客觀嘅現實係過去7年,利率冇大幅抽升,樓價不斷破頂,一班冇咁聰明嘅人,簡單地喺樓市入面buy and hold,揸到尾,賺得多過「聰明錢」炒出炒入,亦都令樓市呢個議題更具爭議性。

低利率就好似水源一樣,湧嚟香港樓市,但真正引導水流嘅係金管局,按揭措施不斷收緊,令水源集中谷到細價樓。撇除寫文章標題黨,細心留意個別樓價走勢,樓價升過700萬元之後,升幅就會變慢,或者成交異常疏落;真正升勢來源,撇除新盤,就係600萬樓下嘅樓。主要原因,係借唔到錢買貴樓,金管局將上車盤定義為600萬元以下,並且首置可以透過按保借八成至九成,幫一啲冇實力而多年猶豫不決嘅買家上車。

樓市見頂理論價,就係二手市場400萬元以下樓盤消失,相等於港樓最猶豫不決嘅潛在買家都上曬車。而最牛理論價就係炒至600萬元以上,用盡人頭、首期、借貸去上車,但到呢個價機會唔高,因為如果有呢筆首期,多數會被引咗去買新盤。

大家可能會話:唓,𠵱家仲邊有400萬元樓下嘅樓,樓市就嚟爆破啦。現時中原網站所見,400萬元以下樓盤約有1,180個,佔網站總放盤3.81%;美聯(1200)網站則有454個4球樓下放盤,佔該行總放盤量6.6%,估計真實比例喺呢兩個水平中間。

而且,見頂還見頂,大跌還大跌,兩回事,唔好撈亂。港股繼續造好,恒指技術指標明顯超買都唔肯調整,製造繁榮景象。想睇淡樓市,等港股高空擲物再算啦!

高明
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本欄逢周一刊出
97年主權移交至今,香港前進還是倒退?「蘋果」與你細數廿載風雨。

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高明
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