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2017年8月23日 星期三

置業安居 - 曾淵滄 2017年8月23日

置業安居 - 曾淵滄 2017年8月23日


【置業安居】買賣兩閒 樓價膠著 (曾淵滄)

近日,一個啟德新盤貨尾單位再度推上市場,反應一般,有評論說是因為地產商定價太高,大幅提價30%,看來,暫時而言地產商再開新盤時,定價會比較謹慎。新盤開賣賣不掉所產生的副作用很大,賣不掉的剩餘單位如果減價出售,很可能使到已經購買新盤單位的準業主

放棄訂金、取消認購,即所謂撻訂。但是,不減價也的確難以賣出,除非再等多一段時間,如果整體樓價再漲,就有希望原價賣掉。

業主不賣 二手盤不足
其他地產商看到有新盤推出反應一般,也相對謹慎,估計會暫時按兵不動,先觀察一段時間,同時讓市場在這段時間減少供應,累積購買力。新盤靜止,二手盤一樣也會清靜,對地產代理而言,這段時間最難摸,一手、二手皆沒生意可做。一向以來,地產代理都希望樓價處於急速上升或急速下跌的狀態,急速上升期,可以多做一手盤生意,急速下跌期可以多做二手盤生意,目前的中原城市領先指數,在過去兩個月徘徊在159與160之間,波幅不足1%,這會造成買賣兩閒的心理影響,人人都繼續觀望。

面對這個情況,地產代理商怎麼辦?他們沒有能力說服地產發展商開盤,一些地產發展商在今年上半年已經成功地大量賣樓,接近完成全年的銷售目標,下半年本來就想休息休息,近日啟德貨尾單位銷售不佳,也會影響地產商的決定。

地產代理不能影響地產發展商,無法推動地產發展商開盤,唯一出路是推動二手盤成交,目前二手盤買賣的最大障礙是貨源不足,許多業主沒興趣賣樓。一向以來,業主賣樓的最大動力是擔心樓價再跌,因此,每逢樓價調整期,地產代理商就會不斷地向傳媒輸送「大劈價」的新聞,企圖以「大劈價」的新聞逼二手樓業主賣樓。不過,因為目前中原城市領先指數處於膠著狀態,沒有人知道下一階段是升是跌,買家賣家都在觀望。

林鄭上場 望見新思維
觀望的另一個因素是香港換了特首,新特首林鄭月娥多次說要以新思維來處理房屋政策,新政策是甚麼?大家都在觀望她上任後第一份施政報告,因此,在施政報告出爐前,樓市不免淡靜。

過去5年梁振英年代的房屋政策思維基本上是壓抑需求,政府稱之為「需求管理」。林鄭月娥的新思維很可能是供給的增加,人人都知道香港不是沒有土地,只是土地的用途被規限,可用於建房屋的用地太少才造成今日房價如此高,以人口、土地面積來比較,新加坡的人口密度比香港高,但是新加坡人平均居住面積比香港大許多,原因就是土地的規劃不同。當然,增加供給意味著部分郊野公園會用來建房屋,意味著填海,在政治上是一場硬仗,這也是過去幾任特首無力處理的問題,林鄭月娥是否能以她的新思維突破政治上的反對力量?大幅度增加土地供應?

作者:曾淵滄
中原城市指數創辦人之一,現為財經評論員,熟悉本港樓市走勢與經濟的關係,憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。

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