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2017年9月18日 星期一

金融High Tea 2017年9月18日

金融High Tea 2017年9月18日
內房炒作攻略
2017年09月18日
  上周五港股不跌,恒指收升30點,企穩27800點上方。中港樓市繼續熱,會德豐旗下大型新盤Oasis Kai Tak以折實呎價20225元開售,首批130伙,一出差唔多沽清,可見樓市嘅熱度仍高。

  不過,上周五本地地產股個別發展,會德豐下跌0.3

%。比較熱炒嘅是內房股,融創(1918) 突破30元大關,收報33.3元,大升12.4%;恆大(3333) 收26.75元,升3.7%;萬科(2022) 收28.4元,升2.9%,三隻股齊創新高。

  內房創高 建材唔掂
  其他大中型內房股表現也不俗,碧桂園(2007) 收13.56元,升6.1%;龍湖(960) 收20.6元,升4.8%;中海外(688) 升2%,收27.85元。內房股受券商唱好,花旗話內地物業銷售喺去年高基數影響下,按年升勢會緩和,但認為內房2017至2019年處於超級盈利周期,重申對內房股睇法正面。

  內房股表現好,建材股就好差,上周五資源股特別係水泥股A股重挫,拖累建材水泥股H股大幅回吐。海螺水泥(914) 跌4.8%,收報31.7元;金隅(2009) 跌1.2%,收4.13元;華潤水泥(1313) 跌2.4%,收報4.97元;鋼股亦都大跌,鞍鋼(347) 跌4.3%,收報7.18元;馬鋼(323) 跌2.9%,報3.98元。

  上日睇到內地有文章話鋼價升、水泥價跌,內地經濟究竟係冷係熱,唔係咁易講得清楚。總括嚟講,中國經濟舊年下半年開始顯著反彈,現時擴張狀況開始放緩,特別係中央要為樓市降溫,影響咗房地產投資,所以建材水泥股受到影響,亦都無可厚非。

  經濟弱勢 現降準聲
  上周五公佈嘅八月新增貸款超過預期,達到10900億元人民幣,重現單月過萬億元嘅情況,較預期9510億元高;八月社會融資規模達到14800億元,都高過市場預期。不過,廣義貨幣M2增長只有8.9%,增幅續創歷史新低,增幅較上月底低咗0.3%,按年更大跌2.5%。M2貨幣供應自從去年11月開始一路下滑,最近四個月更錄得只有個位數增長。其實M2破9都唔令人意外,呢個係中央有心控制嘅結果,唔希望濫發貨幣。有經濟學家曾經講過,M2增長大約等於GDP增長率加通脹,就足夠維持經濟運作。現時通脹較低,大約有8至9%嘅M2增長都合理。無論如何,M2下滑,一定程度反映咗經濟唔係咁熱。

  內地經濟學家及股評家睇住中國M2數字下滑,見到連續第二個月出現經濟弱、金融強嘅數據,開始關注央行係咪應該開始考慮降低銀行存款準備金率。九州證券鄧海清就認為,央行降準嘅窗口已到。央行可以先降準,如果資金過多時,就透過公開市場回籠資金,呢個係未來最佳嘅貨幣政策組合。佢話,八月已經出現債券融資大幅降低,令到信貸融資有高增長,佢認為目前中國嘅債券融資功能基本喪失,因為債券利率居高不下,要開始降準,紓緩市場對債券利率嘅預期。

  其次係央行要加強預期引導,令到降準等於貨幣寬鬆被誤讀嘅可能性降低;第三係佢特別指出八月經濟基本全面下滑,經濟高點漸現,降準唔會導致經濟過熱;第四係人民幣匯率已經進入趨勢性升值,匯率高企令中央有降準空間。

  中金固定收入研究團隊陳健行就預期,八月份中國信貸符合預期,但後續貸款可能面臨額度問題,結合所有經濟數據嚟睇,工業生產、地產投資、基建投資喺現有政策同資金約束下,回落趨勢相對確定。中國要避免未來融資需求放慢,M2不斷下行,喺未來基本面轉弱後,貨幣政策或者會逐步放鬆,第四季債息有下跌可能。

  總括而言,未來中國經濟放緩情況會逐步顯現,對內地股市有一定約束。中央怕降準帶來寬鬆信貸嘅訊息,所以未必會咁快降準。

  落後城市 庫存積壓
  至於內房嘅情況,我最近同一位內地中小型發展商聊天。佢話喺中央實施多重打壓下,基本控制咗一線城市房價。不過好似北上廣深等大城市嘅房價冇下滑,但開發商相對變得審慎,唔敢高價搶地,亦睇唔到一線城市樓價顯著下跌,真正嘅問題係三、四線城市樓價。嗰啲地方樓房庫存仍然好多,升得好慢,但係跌得好快。喺最近一波房地產回潮下,已經呆滯嘅三、四線城市,樓房更難賣得出。以遼寧瀋陽為例,房市相當呆滯。

  佢指出,雖然中央唔希望人流集中喺一線大城市,但人流始終仲係向住北上廣深呢啲大城市聚集。喺一線大城市,特別係中心地區,房產依然緊絀,大城市透過地鐵網甚至高鐵網延展出嚟嘅輻射圈,樓市都比較好。三、四線城市基本上留唔住人,房產經過上一浪大舉上馬後,當地房產供應普遍過剩。

  內地大型房地產市場,仲係會向大型發展商聚攏,出現強者愈強嘅局面。碧桂園今年賣樓數字隨時超過5000億元人民幣,站穩全國第一位置。恒大就大力改善利潤,喺提升盈利上佔優。呢啲大型發展商無論喺爭取較平土地,大批量生產降低成本,以至喺市場銷售方面,都比中小型發展商優勝。佢哋有能力將喺大城市比較偏遠嘅周邊地區,一次過買大幅土地,然後慢慢開發,發展成一個社區。除咗部份小型發展商喺某啲城市內有獨特資源或者政府關係,其他中小型發展商好難同大型發展商競爭。現時已經見到好多中小型發展商開始轉型,唔再積極投入房地產項目,聚攏資金轉為投資其他行業。

  強者愈強 小企難企
  我問呢位朋友點睇大型內房股,佢話海外投資者對大型內房股,特別係民營企業,睇得比較負面,認為資金鏈好容易斷裂,但國內發展商睇法就完全唔同。佢話大型內房民企嘅策略係高借貸、大量圈地、高速發展。過去由簽約到完成整個房產任務,需要兩年時間,收入先可以入帳,周期慢亦增加咗呢啲內房商嘅風險。但現時嘅大型發展商,使用高技術嘅模板式建屋,好似砌積木咁起樓,只須一年幾就可以交付物業,將收入入帳,呢種生產方式形成好大優勢。

  佢又指出,過去巨型內房都係做流轉資金、搶佔市場嘅生意,唔太著重項目係咪賺錢,總之就係快買快賣,大量提升銷售率,務求要喺全國排名榜前列佔一席位,由於利錢薄、利息成本高,令佢哋利潤低下。當佢哋穩佔前列後,就慢慢可以優化生產方式,其中一招就係將銷售略為放慢,唔再唔理價錢割價出售。只須略為放慢節奏,就可以提升幾個百分點嘅毛利率,對大型內房商而言,可能係幾十億元收益。事實上,呢啲大型內房商進入整固階段時,負債率正逐步降低,利潤就逐步提升。

  發展商朋友話呢個係一個考眼光比賽,外資覺得呢啲內房公司好快會爆煲,如果呢啲公司真係喺一年或者幾個月內爆煲,外資沽空呢啲公司當然大賺;但倒個頭來,如果內房公司資金周轉得到頂得順,或者搵到個好強嘅資金大戶支持,只要頂往唔爆,資金鏈逐步優化,慢慢就會企穩陣腳,喺可見將來,盈利就可以急速增長。  

  我呢位發展商朋友話,不但唔看淡內地巨型房企,從炒股角度而言,有部份仲可以跟炒。

  我覺得睇內房股,就好似睇中國經濟一樣,大家都覺得有虛火,增長得太快,甚至覺得會爆煲;但內地自己都知道有問題,所以會全力調整。其實時間就係關鍵,可能早一、兩年,特別係人仔匯價弱嘅時候,係最容易爆煲之時,隨住呢幾年嘅調整,中國爆煲嘅機會已經下降。內房都係一樣,兩年前樓市差嗰陣,佢哋嘅難關最大,但隨住一步步調整,已經慢慢走出生天。

  當然,內房股最近升咗好多,現時追入作長線投資已經太貴,但亦都不宜睇得太淡。以一間兩千億市值嘅內房為例,過一、兩年成熟咗之後,一年要有三、四百億元嘅收益,未必係想像中咁難。所以可以順勢而炒,喺佢哋階段性回調時吸納炒作,定好止蝕位就可以玩。

  陸羽仁
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