內房炒作攻略
2017年09月18日
上周五港股不跌，恒指收升30點，企穩27800點上方。中港樓市繼續熱，會德豐旗下大型新盤Oasis Kai Tak以折實呎價20225元開售，首批130伙，一出差唔多沽清，可見樓市嘅熱度仍高。
不過，上周五本地地產股個別發展，會德豐下跌0.3
%。比較熱炒嘅是內房股，融創(1918) 突破30元大關，收報33.3元，大升12.4%；恆大(3333) 收26.75元，升3.7%；萬科(2022) 收28.4元，升2.9%，三隻股齊創新高。
內房創高 建材唔掂
其他大中型內房股表現也不俗，碧桂園(2007) 收13.56元，升6.1%；龍湖(960) 收20.6元，升4.8%；中海外(688) 升2%，收27.85元。內房股受券商唱好，花旗話內地物業銷售喺去年高基數影響下，按年升勢會緩和，但認為內房2017至2019年處於超級盈利周期，重申對內房股睇法正面。
內房股表現好，建材股就好差，上周五資源股特別係水泥股A股重挫，拖累建材水泥股H股大幅回吐。海螺水泥(914) 跌4.8%，收報31.7元；金隅(2009) 跌1.2%，收4.13元；華潤水泥(1313) 跌2.4%，收報4.97元；鋼股亦都大跌，鞍鋼(347) 跌4.3%，收報7.18元；馬鋼(323) 跌2.9%，報3.98元。
上日睇到內地有文章話鋼價升、水泥價跌，內地經濟究竟係冷係熱，唔係咁易講得清楚。總括嚟講，中國經濟舊年下半年開始顯著反彈，現時擴張狀況開始放緩，特別係中央要為樓市降溫，影響咗房地產投資，所以建材水泥股受到影響，亦都無可厚非。
經濟弱勢 現降準聲
上周五公佈嘅八月新增貸款超過預期，達到10900億元人民幣，重現單月過萬億元嘅情況，較預期9510億元高；八月社會融資規模達到14800億元，都高過市場預期。不過，廣義貨幣M2增長只有8.9%，增幅續創歷史新低，增幅較上月底低咗0.3%，按年更大跌2.5%。M2貨幣供應自從去年11月開始一路下滑，最近四個月更錄得只有個位數增長。其實M2破9都唔令人意外，呢個係中央有心控制嘅結果，唔希望濫發貨幣。有經濟學家曾經講過，M2增長大約等於GDP增長率加通脹，就足夠維持經濟運作。現時通脹較低，大約有8至9%嘅M2增長都合理。無論如何，M2下滑，一定程度反映咗經濟唔係咁熱。
內地經濟學家及股評家睇住中國M2數字下滑，見到連續第二個月出現經濟弱、金融強嘅數據，開始關注央行係咪應該開始考慮降低銀行存款準備金率。九州證券鄧海清就認為，央行降準嘅窗口已到。央行可以先降準，如果資金過多時，就透過公開市場回籠資金，呢個係未來最佳嘅貨幣政策組合。佢話，八月已經出現債券融資大幅降低，令到信貸融資有高增長，佢認為目前中國嘅債券融資功能基本喪失，因為債券利率居高不下，要開始降準，紓緩市場對債券利率嘅預期。
其次係央行要加強預期引導，令到降準等於貨幣寬鬆被誤讀嘅可能性降低；第三係佢特別指出八月經濟基本全面下滑，經濟高點漸現，降準唔會導致經濟過熱；第四係人民幣匯率已經進入趨勢性升值，匯率高企令中央有降準空間。
中金固定收入研究團隊陳健行就預期，八月份中國信貸符合預期，但後續貸款可能面臨額度問題，結合所有經濟數據嚟睇，工業生產、地產投資、基建投資喺現有政策同資金約束下，回落趨勢相對確定。中國要避免未來融資需求放慢，M2不斷下行，喺未來基本面轉弱後，貨幣政策或者會逐步放鬆，第四季債息有下跌可能。
總括而言，未來中國經濟放緩情況會逐步顯現，對內地股市有一定約束。中央怕降準帶來寬鬆信貸嘅訊息，所以未必會咁快降準。
落後城市 庫存積壓
至於內房嘅情況，我最近同一位內地中小型發展商聊天。佢話喺中央實施多重打壓下，基本控制咗一線城市房價。不過好似北上廣深等大城市嘅房價冇下滑，但開發商相對變得審慎，唔敢高價搶地，亦睇唔到一線城市樓價顯著下跌，真正嘅問題係三、四線城市樓價。嗰啲地方樓房庫存仍然好多，升得好慢，但係跌得好快。喺最近一波房地產回潮下，已經呆滯嘅三、四線城市，樓房更難賣得出。以遼寧瀋陽為例，房市相當呆滯。
佢指出，雖然中央唔希望人流集中喺一線大城市，但人流始終仲係向住北上廣深呢啲大城市聚集。喺一線大城市，特別係中心地區，房產依然緊絀，大城市透過地鐵網甚至高鐵網延展出嚟嘅輻射圈，樓市都比較好。三、四線城市基本上留唔住人，房產經過上一浪大舉上馬後，當地房產供應普遍過剩。
內地大型房地產市場，仲係會向大型發展商聚攏，出現強者愈強嘅局面。碧桂園今年賣樓數字隨時超過5000億元人民幣，站穩全國第一位置。恒大就大力改善利潤，喺提升盈利上佔優。呢啲大型發展商無論喺爭取較平土地，大批量生產降低成本，以至喺市場銷售方面，都比中小型發展商優勝。佢哋有能力將喺大城市比較偏遠嘅周邊地區，一次過買大幅土地，然後慢慢開發，發展成一個社區。除咗部份小型發展商喺某啲城市內有獨特資源或者政府關係，其他中小型發展商好難同大型發展商競爭。現時已經見到好多中小型發展商開始轉型，唔再積極投入房地產項目，聚攏資金轉為投資其他行業。
強者愈強 小企難企
我問呢位朋友點睇大型內房股，佢話海外投資者對大型內房股，特別係民營企業，睇得比較負面，認為資金鏈好容易斷裂，但國內發展商睇法就完全唔同。佢話大型內房民企嘅策略係高借貸、大量圈地、高速發展。過去由簽約到完成整個房產任務，需要兩年時間，收入先可以入帳，周期慢亦增加咗呢啲內房商嘅風險。但現時嘅大型發展商，使用高技術嘅模板式建屋，好似砌積木咁起樓，只須一年幾就可以交付物業，將收入入帳，呢種生產方式形成好大優勢。
佢又指出，過去巨型內房都係做流轉資金、搶佔市場嘅生意，唔太著重項目係咪賺錢，總之就係快買快賣，大量提升銷售率，務求要喺全國排名榜前列佔一席位，由於利錢薄、利息成本高，令佢哋利潤低下。當佢哋穩佔前列後，就慢慢可以優化生產方式，其中一招就係將銷售略為放慢，唔再唔理價錢割價出售。只須略為放慢節奏，就可以提升幾個百分點嘅毛利率，對大型內房商而言，可能係幾十億元收益。事實上，呢啲大型內房商進入整固階段時，負債率正逐步降低，利潤就逐步提升。
發展商朋友話呢個係一個考眼光比賽，外資覺得呢啲內房公司好快會爆煲，如果呢啲公司真係喺一年或者幾個月內爆煲，外資沽空呢啲公司當然大賺；但倒個頭來，如果內房公司資金周轉得到頂得順，或者搵到個好強嘅資金大戶支持，只要頂往唔爆，資金鏈逐步優化，慢慢就會企穩陣腳，喺可見將來，盈利就可以急速增長。
我呢位發展商朋友話，不但唔看淡內地巨型房企，從炒股角度而言，有部份仲可以跟炒。
我覺得睇內房股，就好似睇中國經濟一樣，大家都覺得有虛火，增長得太快，甚至覺得會爆煲；但內地自己都知道有問題，所以會全力調整。其實時間就係關鍵，可能早一、兩年，特別係人仔匯價弱嘅時候，係最容易爆煲之時，隨住呢幾年嘅調整，中國爆煲嘅機會已經下降。內房都係一樣，兩年前樓市差嗰陣，佢哋嘅難關最大，但隨住一步步調整，已經慢慢走出生天。
當然，內房股最近升咗好多，現時追入作長線投資已經太貴，但亦都不宜睇得太淡。以一間兩千億市值嘅內房為例，過一、兩年成熟咗之後，一年要有三、四百億元嘅收益，未必係想像中咁難。所以可以順勢而炒，喺佢哋階段性回調時吸納炒作，定好止蝕位就可以玩。
陸羽仁
金融High Tea 舊文
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