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2017年10月30日 星期一

政經密碼 - 周顯 2017年10月30日

政經密碼 - 周顯 2017年10月30日


朱凱廸和土地正義聯盟和「新地」利益一致


朱凱廸和土地正義聯盟和「新地」利益一致


圖右為新地主席郭炳聯。(資料圖片)
房屋問題的本質分為兩部分,之一是居住問題,之二是資產問題,研究後者,需要專門的經濟學知識和投資知識,對,我指的正是朱凱廸和土地正義聯盟一夥人,在這裡,我就上一課基礎的

投資學,皆因無論掌握了多少的統計數字,沒有理論知識的配合,終究只是笨蛋一名。

「新鴻基地產」(016)在2016/17年度的物業銷售額是386.29億元,利潤是119.17億元,換言之,邊際利潤是30.84%。它的租金收入則是218.97億元,利潤是171.42億元。它在內地也有地產業務,賣樓的銷售總額是68億元,租金收入則是25.87億元,利潤則不知,不過,內地的邊際利潤一般低於香港。換言之,它有大約10%至20%的利潤來自內地,為了方便計算,暫且不論。

以上計算,得知「新地」的租金收入比售樓收入高出43.84%,但如果有人認為就是這數字,這證明了他不懂投資學。

通常,地產發展的價值計算方式,是計算其市盈率,「碧桂園」(2007)是21倍,「富力地產」(2777)是7倍,假設「新地」是15倍,以其利潤119億元計,其價值是1,786億元。

但是,在會計學上,租金收入計算的是「yield」,以傳賣掉的中環中心去比較,402億元/122萬方呎,即平均每方呎價是3.3萬元,yield是2.5%。我且用3%來計算,「新地」的租金收入是218億元,它的物業總價值是7,266億元。至於為何「新地」的股價沒有反映其價值,說來話長,請看拙作《財技密碼》,有詳細的理論分析。

所以,「新地」在賣樓/租金(即物業)的價值比,是1,786億/7,266億元,即是說,收租物業價值是地產發展/賣樓的4倍。這也即是說,它和很多香港人一樣,靠著資產升值所賺的錢,遠比打工/做生意賺得更多。

總括而言,起樓愈少,樓價愈升,它的利潤愈高,反而,大量的地產發展,表面上是賺錢,但因長揸物業會因而貶值,它反而是蝕本了。換句話說,朱凱廸和土地正義聯盟的主張和立場,和「新地」的利益是一致的。

政經密碼 - 周顯 舊文