圓方集：BSD有理據卻欠成效
■資料
顯示，針對非港人置業的BSD去年收入按年增加逾四成，顯示外地買家仍然非常鍾情於香港房產。 資料圖片
上周末，財政司陳茂波在電台節目重申，樓市減壓，短期無望，政府自2010年推出三項樓市降溫辣招，屢次加辣。然而，基於外圍因素，成效不彰。稅務局最新資料顯示，針對非港人置業的BSD去年收入87億港元（下同），按年增加逾四成，顯示外地買家仍然非常鍾情於香港房產。上年底，有買家以13.2萬的呎價購入山頂兩個相連單位，創了亞洲分層豪宅的紀錄，買家一如所料是陸客。
研究香港樓市的人，有很多都喜歡用供求來分析市場，但其實樓市是很segment的。香港豪宅市場的需求絕對是price inelastic的，不論價錢如何，都有剛性需求。與其論供求，不如研究中國產生富豪的速度。
說到BSD，我絕對是「港人優先」的支持者（年前，香港政府推出「限奶令」，內地和香港有些輿大興問罪，我倒是站在政府的一邊）。限制非本地人士置業，在很多國家都很普遍。我曾經居停的新加坡和加拿大都有此法。問題是甚麼是港人呢？
按政府公開的統計看，香港的樓宇交易有接近一成半源自非本港居民。然而，統計歸統計，在很多土生土長的香港人眼中，拿著3粒星身份證但說帶著口音的粵語的人，都不算港人。這不是經濟問題，這是社會問題噢！
一手樓無懼減按揭成數
我絕對支持有容乃大，香港是需要更多移民的，將香港人定義定得包容，對香港整體利大於弊。雖然，這無助堵塞跨境的財富流入香港，除了印花稅之外，政府抑壓樓價的另一個手段是減低銀行按揭貸款比例。自從金管局將按揭的上限在六成或五成後（視樓價而定），很多首次置業的市民都拿不出那麼大的首期，發展商為了促銷，便淘荷包貸款給買家。雖然，接揭的回報率對地產商來說是雞肋，但是只要能夠高價出貨，算盤仍然是除笨有精。二手樓宇買賣因為缺乏這些按揭安排，往往變了有價無市。買家縱使接受價錢，但上車無力，只能望門輕嘆。
種種融資缺憾，製造了不少非銀行類的貸款。這幾年，私人債務巿埸場中，高比率的首按和二按，非常活躍。這些貨款平均回報率在高單位數至中雙位數之間，我公司主要業務是國際「大耳窿」，亦曾經參與不少大型的房地產融資項目，香港不少家族基金投資策略保守，借錢一定要有抵押品，磚頭是首選，遠比虛擬貨幣受歡迎。
去年私樓落成量暴增，超出預期，這情形是否反映本地地產商也感到價高勢危，急於出貨呢？我最近在報章上看到某本地大地產商的少東在抱怨，樓價貴，地價更貴，這回輪到賣麵包的怕買不到麵粉了！
張宗永
思博資本高級合夥人兼亞太區總裁
本欄逢周一刊出
張宗永
圓方集 - 張宗永 舊文
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