運籌帷幄 - 梁業豪 2018年4月30日
《運籌帷幄-梁業豪》香港樓市(三):本港年青人的悲哀
《運籌帷幄》2010年11月20日港府開始出招,圖以額外印花稅(SSD)壓抑樓價
的升勢,但至今樓價依然屢創新高,只產生了遏制炒風,卻同時令交投量(特別是二手樓市)急
降的作用。由此證明,樓價揚升,炒風並非唯一的主要原因;其實,
很多時候,買賣經驗不足和
不夠理智的用家較炒家於出價時更為進取。2012年10月27日港府推出加強版額外印花稅
(SSD2)和買家印花稅(BSD),非本地居民(換樓自住者有條件地獲得豁免)或以公司
名義買入第二個住宅單位須劃一繳付15%的印花稅。2013年2月23日港府推出雙倍印花
稅(DSD),2016年11月4日再向全部(換樓自住者有條件地獲得豁免)購買第二個或
以上物業者徵收劃一為15%的印花稅。
對有意首次置業的香港年青人而言,以「供款與入息比率」為基礎的新申請貸款設有60%
(物業價值低於1000萬元)和50%(物業價值達1000萬元)的按揭成數上限。此外,
若他們的主要收入來自本地,基本「供款與入息比率」上限為50%;於壓力測試(假設利率上
升3厘)下,「供款與入息比率」上限則為60%。最新公布的全港工作人口的月入中位數為1
﹒68萬元,試想,即使他們月入3﹒36萬元(中位數的兩倍),可以負擔甚麼價格水平的住
宅單位供款呢?又年青人的月入容易到達中位數水平嗎?
況且,他們面對的更大問題,應為支付樓價首期與相關交易使費的能力。一般而言,若沒有
父母的幫助,他們實在難望「上車」,特別是於可提供較低價格水平的住宅單位的二手物業市場
內。降低按揭成數上限,固然可以令本港金融體系處於穩健的營運狀態,卻又同時增大了市民置
業自住的難度。結果,「好心」的地產發展商讓他們能變相以最高可達90%的按揭成數購買自
己推出的新樓,賺取售樓利潤之餘,連部分原本只屬於銀行業的利潤也分享了。
大家不要忘記,置業者獲額外貸款的代價,為需付顯著較高的利息。當樓價升至年青人再不
能負擔的水平時,地產發展商便提供實用面積更為細小的住宅單位,卻同時以更高的實用呎價出
售,「照顧」年青人對置業自住的熱切需求。至此,大家應該完全明白本港年青人的悲哀吧。《
經濟通及交易通首席顧問 梁業豪》(群組:club﹒BennyLeung﹒com)
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