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2018年4月9日 星期一

鳴鏡高懸 - 張一鳴 2018年4月9日

鳴鏡高懸 - 張一鳴 2018年4月9日


鳴鏡高懸:瘋狂世界 瘋狂樓市


■香港樓市瘋狂,其實歐美不少地區的樓市比香港有過之而無不及。資料圖片



香港樓市瘋狂,但其實全球房地產市場,因為各國瘋狂印錢,導致價格瘋狂上升的情況,有些例子還要比香港有過之而無不及。

經過了2009年金融風暴的教訓,一般人都會以為銀行及金融巿場會變得乖,

其實在很多年之前,筆者接觸到在美國紐約的投資者,已經大量使用100%槓桿作大型房地產收購,例如其中一家英資銀行在紐約的總部,一當地投資者在金融風暴之後2-3年,以不到四億美元買入,2-3年前以11億美元放售,因為是100%槓桿,總股本回報便是「無限」了。

據筆者的接觸,有價值大約6,000萬歐元的德國商業物業放售時,兩投資者願意在未做任何盡職調查之前,便放下500萬歐元不可退還的誠意金,以爭取賣家的歡心。美國及一些歐洲國家發展商不少都能借得到55%-70%預計總發展成本(不止地價)的融資,因為預售樓花限制較鬆,在地盤未開工及建築初期的時候已經有賣樓花現金回籠,也就是說地產商是不需要投入股本,便能在這上升周期賺到盤滿缽滿。

歐豬國之一的西班牙,其中一家最大的銀行最近宣佈提供100%按揭貸款給住宅買家,為推高房價以「振興」經濟,政府還在國營電臺上評論現時是絕佳的時機購入房地產。其實一兩年前,筆者已經發現荷蘭銀行,對本地人買住宅物業,提供超過100%的按揭貸款,最近筆者到訪荷蘭阿姆斯特丹的一個新區,剛完成住宅物業價格在一年之內上升了一倍,同期香港樓價升幅可為望塵莫及。

張一鳴
mailto:derekcheung00@gmail.com
本欄逢周一刊出

張一鳴
derekcheung00@gmail.com
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