曾淵滄專欄：地產股真正價值係……
■地產公司要減少淨資產值與股價之間的折讓比率，就必要不斷地賣物業。圖為中環中心。資料圖片
中國鐵塔準備上市，這家公司於2014年成立，在中國鐵塔成立之前，中移動（941）、聯通（762）、中電信（728）各自建設自己的鐵塔，在中央政府的眼中，是重複建設，浪費
資源，因此下令將中移動、聯通、中電信各自建設的鐵塔合併而成中國鐵塔，同時服務這三家公司。
這三家公司中，中移動是巨無霸。聯通與中電信規模相對小得多，但是，規模小依然得在全國各處建設鐵塔，所投入的成本相對於公司的規模就重得多，因此，成立中國鐵塔對聯通與中電信而言，是比較有利的。
現在，中國鐵塔準備上市，將來任何新的建設，可以自行在市場集資，從而，這三家電訊公司就不必再投入任何資金於鐵塔的建設，因此，全部得益。同樣的，規模小，相對得益也較大。
目前，幾乎所有的上市地產股的股價都遠低於資產淨值，原因之一是資產價值往往是以租值來推算，如果資產價值的推算是以年租值25倍為計算基礎，那也相等於該物業每年收租回報率是4厘，PE值25倍，可是，股票投資者往往不願意接受25倍的PE值，如果股票投資者只願意接受10倍的PE值，那麼該股股價就只等於資產值的40%。
地產公司要減少淨資產值與股價之間的折讓比率，就必要不斷地賣樓，特別是正在收租的物業，一旦出售，金額很大，一下子就可以補回股價與每股資產淨值（NAV）的折讓。
近日，太古地產（1972）宣佈打算出售太古城的兩座商業大樓，股價馬上上升，並帶動太古A（019）股價上升，將來真正成交，股價應該可以再上升。同樣的道理，長實（1113）賣中環中心，真正成交那一天，也會利好股價。
曾淵滄
財經評論員
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