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2018年6月21日 星期四

政經密碼 - 周顯 2018年6月21日

政經密碼 - 周顯 2018年6月21日


房屋增量微不足道 存量分配誰敢去動?


房屋增量微不足道 存量分配誰敢去動?


雙辣招及空置稅等政策是從增量方面著手。(資料圖片)

今日講的主題,是房屋的存量和增量,這明明是簡單的概念,但真正理解的人,卻並不多,並且往往有著極度錯誤的詮釋。

所謂的「存量」,也即是總單位數量,現時大約有270

萬夥住宅單位,私樓約有120萬夥,公屋約有80萬夥,其餘則為居屋、村屋、其他資助房屋等等,而空置率則是3.7%,即不到10萬夥單位,是全世界最低。

至於家庭數目,則約有240萬個,如果同總存量相減,即得出約25萬至30萬夥單位的差距。本土派的房屋評論員往往以此為依據,計算出空置率應在8%至10%之間。

這些評論員應該也從來沒有買過樓,也從來不懂市場,因為第一,空置率的計算方法有國際標準,不管用上甚麼方法作標準,在「家家有求」的大前提下,香港的空置率始終是世界最低。

第二,家庭數目不一定等於樓宇使用率,先不管丟空放租、裝修、出售中等等自然空置的數字,未結婚的子女搬出自住,又或者是一個男人有幾個「竇」,都不算在「家庭」之內,這又算不算是「空置」呢?

所以,空置率並不等於存量減去家庭數目,只有笨蛋或智障才會採用/或相信這種計算。不過,香港的笨蛋和智障,在樓市分析方面,還真有不少人。

但是,在分析存量問題時,這些笨蛋們至少是說中了一點:如果把存量作出適當的再分配,的確可以完全解決香港的居住問題。

我常常說,香港的人均居住面積不夠,這是相比起國際標準而言,反駁者完全站不住腳。可是,人均居住面積不夠,可以用適當的存量再分配,去作解決。例如說,把濫用公屋的居民全都逐走,根本可以完全解決公屋不足的問題,至於私樓,只要對第二套房和公司業主大幅加差餉,也可以釋放出大量單位。

現時的所有政策,例如雙辣招、空置稅等等,都是從增量方面著手,但每年的增量只是1.7萬夥單位,還有大量的納米樓。相比起270萬夥存量,增量的影響力是不痛不癢。

那為甚麼政府不從存量著手呢?皆因這影響到數以百萬計的公屋住戶和私樓業主,將會掀動太大的反對聲音,說穿了,這是既得利益的問題!

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