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2018年7月4日 星期三

施永青 am730C觀點 2018年7月4日

施永青 am730C觀點 2018年7月4日


不應讓居屋回流私人市場


不應讓居屋回流私人市場
市區的樓價已升逾二萬元一呎,如果居屋的售價以市價的七折計算,亦要一萬四千元一呎;一個500呎的單位,亦要賣700萬,非一般人可以負擔得來。尤其是對那批剛剛未符合資格申請公屋的市民,他們根本很難在這個被投資及外來因素所扭曲的私人市場裏自

置居所。若是政府不利用居屋政策扶他們一把,他們會感到很絕望,並對社會充滿怨氣。

為此,林鄭決定調整重訂居屋的售價機制,由與市價掛鈎,改為與銷售對象的負擔能力掛鈎。這是一個正確的做法,應該受到社會各界的歡迎。

當初,居屋之所以需要與市價掛鈎,原因是容許居屋在私人市場以市價出售。那就需要知道,當初出售時,曾按市價折讓了多少,以便將來在私人市場出售時,政府可以按這個比例來要求賣方補地價。

譬如,一間市值一百萬的房屋,政府以七折,即70萬賣了給居屋的買家。那就等如居屋的小業主手上只持有七成業權。另有三成尚在政府手裏。若將來樓價升了,居民的業主能成功以200萬元把居屋在私人市場賣了。這200萬中的三成,即60萬該屬於政府的,稱之為補地價。

這個設計並非沒有理據,只是後來私人市場的樓價,愈來愈受投資因素與外來因素扭曲,以至打一個六折、七折,仍與普通人的購買力有很大距離。其實,政府自己也覺得當前私人市場的樓價並不合理,否則就不會出這麼多的招數企圖把私人市場的樓價壓下來了。如果私人市場的樓價並不合理,那當然不應該用一個不合理的價錢作為居屋訂價的標準。

不過,從政府公布的內容來看,政府可能尚未放棄補地價的構思,否則也不用折算出新的居屋售價將訂在市價五二折水平。這顯示,政府可能仍未決心搭建一個與私人市場割裂的本地民生市場的決心。但現實是香港的私人住宅市場只會愈來愈與本地人的購買力脫節,已沒法再負起解決本地民生需要的功能。若然讓居屋不斷回落私人市場只會把居屋的資源浪費。為何不利用它反複地協助未有樓的香港人上車?

因此,居屋所需要的根本不是一段更長的限售時間,而是要規定在轉售時,仍得賣給未曾置業的香港永久居民。這樣,居屋的功能就能反複發揮,當居屋建了一定的數量之後,以後每年就只需為新增人口建居屋,而不用為未有樓的人建居屋,政府要拼命建居屋的壓力就可以減少。

此之所以,我不贊成讓居屋拿來出租,不管補不補地價都不可以。因為,居屋的作用是讓香港人可以擁有自己的居所,而不是助香港人買樓收租。如果一個居屋的業主可以將自己的樓宇作出租用途,顯示他已在其他地方有樓住,那他就應該把社會曾經助他置業的樓宇,再次用來幫助其他未有樓的香港人置業。

若然,有人願意讓自己的居屋空置,自己卻住在別的地方,那就是浪費社會資源,政府應向空置的居屋徵收懲罰性的空置稅,以促使他們把物業回流居屋市場。

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