不應讓居屋回流私人市場
不應讓居屋回流私人市場
市區的樓價已升逾二萬元一呎，如果居屋的售價以市價的七折計算，亦要一萬四千元一呎；一個500呎的單位，亦要賣700萬，非一般人可以負擔得來。尤其是對那批剛剛未符合資格申請公屋的市民，他們根本很難在這個被投資及外來因素所扭曲的私人市場裏自
置居所。若是政府不利用居屋政策扶他們一把，他們會感到很絕望，並對社會充滿怨氣。
為此，林鄭決定調整重訂居屋的售價機制，由與市價掛鈎，改為與銷售對象的負擔能力掛鈎。這是一個正確的做法，應該受到社會各界的歡迎。
當初，居屋之所以需要與市價掛鈎，原因是容許居屋在私人市場以市價出售。那就需要知道，當初出售時，曾按市價折讓了多少，以便將來在私人市場出售時，政府可以按這個比例來要求賣方補地價。
譬如，一間市值一百萬的房屋，政府以七折，即70萬賣了給居屋的買家。那就等如居屋的小業主手上只持有七成業權。另有三成尚在政府手裏。若將來樓價升了，居民的業主能成功以200萬元把居屋在私人市場賣了。這200萬中的三成，即60萬該屬於政府的，稱之為補地價。
這個設計並非沒有理據，只是後來私人市場的樓價，愈來愈受投資因素與外來因素扭曲，以至打一個六折、七折，仍與普通人的購買力有很大距離。其實，政府自己也覺得當前私人市場的樓價並不合理，否則就不會出這麼多的招數企圖把私人市場的樓價壓下來了。如果私人市場的樓價並不合理，那當然不應該用一個不合理的價錢作為居屋訂價的標準。
不過，從政府公布的內容來看，政府可能尚未放棄補地價的構思，否則也不用折算出新的居屋售價將訂在市價五二折水平。這顯示，政府可能仍未決心搭建一個與私人市場割裂的本地民生市場的決心。但現實是香港的私人住宅市場只會愈來愈與本地人的購買力脫節，已沒法再負起解決本地民生需要的功能。若然讓居屋不斷回落私人市場只會把居屋的資源浪費。為何不利用它反複地協助未有樓的香港人上車？
因此，居屋所需要的根本不是一段更長的限售時間，而是要規定在轉售時，仍得賣給未曾置業的香港永久居民。這樣，居屋的功能就能反複發揮，當居屋建了一定的數量之後，以後每年就只需為新增人口建居屋，而不用為未有樓的人建居屋，政府要拼命建居屋的壓力就可以減少。
此之所以，我不贊成讓居屋拿來出租，不管補不補地價都不可以。因為，居屋的作用是讓香港人可以擁有自己的居所，而不是助香港人買樓收租。如果一個居屋的業主可以將自己的樓宇作出租用途，顯示他已在其他地方有樓住，那他就應該把社會曾經助他置業的樓宇，再次用來幫助其他未有樓的香港人置業。
若然，有人願意讓自己的居屋空置，自己卻住在別的地方，那就是浪費社會資源，政府應向空置的居屋徵收懲罰性的空置稅，以促使他們把物業回流居屋市場。
施永青 am730C觀點 舊文
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