何車500：馬清偉．白加道．施勳道 - 何車
大生上市45年，現價較NAV殘得太離譜。買少少，與馬清偉（左）鬥耐性。 資料圖片
近日有報章報道，山頂白加道37號以公司名義易手，作價約30億元。物業地盤面績2.04萬平方呎，6層高大廈樓面共2.5萬平方呎，若重建，市場估計地積比率降至0
.5倍，樓面降至1.02萬平方呎，每平方呎樓面地價成本高達接近30萬元；白加道37號毗鄰35號，是李兆基大宅，地皮8年前投得，兩個月前獲發入夥紙；白加道22號，2015年以15億元由馬雲向袁天凡購入，每平方呎15.2萬元，重建中。白加道，物業價格天比高。論門牌，1號較幾十號更「威」（地點呎價未必）。白加道1號業主正是大生地產（089）。
1）大生全資擁有白加道1號，樓面1.46萬平方呎，就用3年前袁天凡售屋舊價計算，值22.2億元，已相等於大生本身15.2億元市值的1.5倍。主席馬清偉去年獲1,145萬元的房屋津貼，用於租用白加道1號。
2）白加道1號只是大生的山頂價值第二高的資產，更勁的是施勳道20及22號，大生全資擁有，地盤面績4.1萬平方呎，較30億元易手的白加道37號大1倍。原本樓面4.1萬平方呎，部份原由馬清偉享用，2016年白加道1號重建完成，馬主席遷往新大屋，施勳道地舊屋則重建，最新年報刊載重建預期峻工日期是「計劃」中。以舊有樓面每平方呎值15.2萬元計，施勳道物業估計值62億元，相等於大生市值的5.5倍。
每股NAV估計60.1元
3）大生山頂道兩項物業，可能共值84.2億元。賬面成本多少，年報沒有列出，本欄估計在5至10億元之間，即估計市值較賬面成本高出77億元。今年6月底，大生的集團NAV 78.1億元（每股26.1元），計入山頂物業增值77億元，及其他物業假設增值18億元（只假設增值20%），集團實際NAV估計為173.1億元，每股實際NAV高達60.1元，相等於股價5.3元逾11倍，較NAV折讓91%，PB為0.09倍。
★大生上市45年，形象長期欠佳，市場幾乎當其不存在，但現價較NAV的確殘得太離譜。買少少，與馬清偉鬥耐性。（1973年3月，大生最高市值24億元（24元 X 1億股），PE840倍，PB14.5倍；現價市值15.2億元，往績PE1.8倍，實際PB0.09倍。）
何車
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