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2018年10月29日 星期一

政經密碼 - 周顯 2018年10月29日

政經密碼 - 周顯 2018年10月29日


人工島增加供應會不會影響樓價?


人工島增加供應會不會影響樓價?
有關土地供應和樓價的相互關係,是簡單的經濟學理論,只要推理正確,結論肯定錯不了。然而,在討論特首林鄭月娥的土地政策,我卻發現,很多人連基本的經濟學供求關係也搞不清楚,便來寫評論了。



經濟學的供求理論,增加供應,樓價肯定

會減低。(資料圖片)

首先,經濟學的供求理論,增加了供應,肯定會減低樓價,在數學上,就算是只增加一間劏房,也會令到總體樓價減低,然而這影響太小,可以不理。所以,只要大量增加供應量,樓價不可能不下跌。然而,以下三點理論補充卻是值得注意的:

第一點,究竟是不是增加多少供應,樓價便會下調相同的量呢?中學經濟教科書的供求曲線告訴我們,這兩者是比例關係。簡單點說,供應多了,因而價格平了,會有更多的買家湧入市場,頂住價格。因此,增加供應和價格調整只是相關系數,並不絕對等價。

第二點,經濟學理論會假設其他變數是不變,否則不可能作出任何分析。這好比女人挑男朋友,假如其他變數是常數,男人愈有錢愈好。然而,其他變數永遠存在,假如比較有錢的男人不但醜陋,還生性病,更喜歡打女人,那麼,女人就寧願挑比較窮的那一個了。影響樓價的因素有很多,例如人口增量、經濟增長、貨幣和利息因素等等,均都是不停的在和供應量互動變化,沒有學術品德的人,便利用這些變數來「證明」供應和樓價無關。

正是由於有其他變數的存在,所以往往有供應量增加而樓價照升的情況,如七十年代後期,也會有供應量減少而樓價照跌,如金融海嘯時。然而,如果假設一切變數是常數,則經濟學的供求關係是鐵律:囤積可居奇,貨多價不爽。

第三點,說到填海,這究竟會不會令到樓價下跌呢?要知道,從開始填海,到推出土地,那是十幾年後的事,有人說,市場上有理性預期,這也顯然是讀了理論,卻沒有實戰經驗的說法。在市場上,究竟有誰會計較十幾年後的理性預期?這好有一比:誰都知道,股市一定有股災,但牛市三期照樣炒到癲,因為這是音樂椅遊戲……十幾年咁長之後,說不定已經發了財,高價賣了樓,移埋民,供應再多,關人鬼事!

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