香港樓價為何不肯跌
香港樓價為何不肯跌
上周五公布的中原城市領先指數報179.4，按周升0.22%，結束了連續十周的下跌。本來只是一周的反彈不足以確認樓市跌勢已經逆轉；但觀察到近期樓市對壞消息冷感，對好消息敏感，以及施政報告後交投倍增的情況來推論，本港樓市連續多月的回落應可暫告
一階段。今後兩個月，中原城市領先指數很有可能在現水平得到整固，甚至取得一定的回升。在這種情況下，2019年仍將是一個上升年，即年尾價會高過年頭價，幅度約在7%左右。
香港的樓價在這麼多的內憂外患下仍不肯下跌，的確令人難以理解。我曾為這個問題訪問在現時環境下仍選擇入市的人，得到的答案如下：
(一)雖然現時社會狀態並不理想，但他並不打算移民，因為別的地方也有別的地方的問題，他沒有把握可以在別處生活得比香港更好。既然要留在香港生活，就趁自己能力可及的時候買個自住單位，希望可以一勞永逸，不用一世交租。
(二)現時利率低，供樓負擔與交租相差不遠，如果只需一成首期已可以入市，橫豎要留在香港生活，選擇買比選擇租更為化算。
(三)現時樓價雖已超越大多數人的購買力，但由於供應有限，社會上仍有足夠的有需要並有能力的人去消耗目前的供應量。所以即使大部分人不看好樓市，樓價仍因供應未有積累而跌不下來。
(四)現時經濟前景雖然暗淡，但社會已積累了大量財富。現置業者用的很多時都是累積的財富，而不是新增的財富(如靠父幹)。經濟前景黯淡只影響增加的財富，而不影響累積的財富，所以對樓市影響有限。
(五)香港是一個國際大都會，外匯自由，市場靈活，產權有保障，吸引外來投資者的能力很強。雖然政府有辣招，仍未足以完全阻嚇資金流入香港的房地產市場。因此，香港的樓價不單在反映香港人的負擔能力，還在反映香港以外的人對投資香港地產的偏好。
(六)全球各國都在推行寬鬆的貨幣政策，新增的貨幣沒法流入實體經濟，只好流入資產市場。香港樓價亦因此受惠。
(七)中美貿易談判有取得協議跡象，新增的關稅大部分有機會取消，有利經濟好轉。
(八)香港社會運動有降溫傾向。「時代革命」若以當前模式進行，很難改變香港的大局，只能替社會帶來滋擾。當社會發現這類滋擾有破壞而沒有建設時，勇武行為就會受到質疑，動亂的規模一定會減少。
(九)除了香港人自己外，無論中國還是美國，都在香港有龐大的投資，他們都不想看到香港社會長期沒法運作，他們一定會各自發功，令社會得到平息。
(十)新近的放寬按揭措施，令一批本來未儲夠首期的首次置業者，突然變成有資格入市，令市場的交投倍增，市場氣氛因而轉向樂觀，令原本還在猶豫的買家也行動起來。這種樂觀的市場情緒應可持續到明年初，再往後就得看形勢怎樣演變。
施永青 am730C觀點 舊文
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