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2020年1月23日 星期四

置業安居 - 曾淵滄 2020年1月23日

2020年1月23日



武漢爆發新型冠狀病毒引起的肺炎已有好一段日子,香港已開始有人戴口罩上街,1月20日,習近平開聲訓令有關部門做好防疫工作。第二天,香港股市大跌,恒生指數下跌811點,300多隻牛證化為烏有,不少人開始把這一次的疫情與2003年SARS比較。

03低潮非全因SARS
2003年SARS期間,香港樓價跌得很重

,中原城市指數低見31點,與1997年7月1日的100點基數比較,跌了近70%,是香港回歸後的最低點。武漢的疫情一度影響香港股市,會不會影響樓市,為想買樓的人提供低價買入的機會?

機會很小,2003年的樓市低潮,不是SARS獨力造成,而是從2000年開始的IT泡沫爆破後,引起全球連續3年經濟衰退所導致的。另加上1997年特區政府的「八萬五」,政策大量興建的樓房正在入伙。樓房供過於求,SARS只不過是踩多一腳罷了。

目前的情況遠遠不一樣,首先是疫情控制,當年是在不知情的情況下,才突然發現SARS在香港社區爆發,單是淘大花園一幢樓就有多人染上SARS。有了當年SARS的經驗,2009年的豬流感並沒有在香港擴散,對樓市沒有任何影響,對股市的影響極短暫,反而造成低價入市的機會。

其他條件全然不同
還有,目前香港樓房的供應與2003年完全不一樣,當年是供過於求,供應太多,目前則是供不應求,供應不足。而未來的土地供應也同樣不足,土地供給嚴重不足已經持續了好幾年。特區政府一籌莫展,任何土地開發的方案都遇上強而有力的反對力量,屬政治問題。現在只能寄望私人地產商拿出自己的農地儲備,參與特區政府的「土地共享計劃」,才有可能提供足夠的土地與樓房。

其他影響樓價的條件也在在顯示,2003年與目前的確是不一樣。目前全球經濟與2003年比較,好得多,目前的銀行按揭利率也比2003年低得多,低利率是支撑樓價的一個重要因素。目前做400萬元的按揭利息支出與當年供100萬元差不多,供樓負擔輕了,買樓的人就更有能力多借錢,支付按揭利息。特首林鄭月娥的新政策是鼓勵置業,大減居屋售價,提供九成按揭保險給首次置業者……還有,供求以外的外在因素如中美貿易戰,也進入暫時休戰的現狀,社會運動造成的所謂「移民潮」仍未真的出現。

1990年我第一次在香港買樓,就是捕捉1989年「六四事件」後所造成的真正移民潮提供的機會。1990年大量香港人,在移民前拋售他們自置的樓房,壓低了樓價。

本文節錄於640期《iMoney Wealth》置業安居。
2020年1月23日 舊文
來源 source: http://imoney.hket.com