武漢爆發新型冠狀病毒引起的肺炎已有好一段日子，香港已開始有人戴口罩上街，1月20日，習近平開聲訓令有關部門做好防疫工作。第二天，香港股市大跌，恒生指數下跌811點，300多隻牛證化為烏有，不少人開始把這一次的疫情與2003年SARS比較。
03低潮非全因SARS
2003年SARS期間，香港樓價跌得很重
，中原城市指數低見31點，與1997年7月1日的100點基數比較，跌了近70%，是香港回歸後的最低點。武漢的疫情一度影響香港股市，會不會影響樓市，為想買樓的人提供低價買入的機會？
機會很小，2003年的樓市低潮，不是SARS獨力造成，而是從2000年開始的IT泡沫爆破後，引起全球連續3年經濟衰退所導致的。另加上1997年特區政府的「八萬五」，政策大量興建的樓房正在入伙。樓房供過於求，SARS只不過是踩多一腳罷了。
目前的情況遠遠不一樣，首先是疫情控制，當年是在不知情的情況下，才突然發現SARS在香港社區爆發，單是淘大花園一幢樓就有多人染上SARS。有了當年SARS的經驗，2009年的豬流感並沒有在香港擴散，對樓市沒有任何影響，對股市的影響極短暫，反而造成低價入市的機會。
其他條件全然不同
還有，目前香港樓房的供應與2003年完全不一樣，當年是供過於求，供應太多，目前則是供不應求，供應不足。而未來的土地供應也同樣不足，土地供給嚴重不足已經持續了好幾年。特區政府一籌莫展，任何土地開發的方案都遇上強而有力的反對力量，屬政治問題。現在只能寄望私人地產商拿出自己的農地儲備，參與特區政府的「土地共享計劃」，才有可能提供足夠的土地與樓房。
其他影響樓價的條件也在在顯示，2003年與目前的確是不一樣。目前全球經濟與2003年比較，好得多，目前的銀行按揭利率也比2003年低得多，低利率是支撑樓價的一個重要因素。目前做400萬元的按揭利息支出與當年供100萬元差不多，供樓負擔輕了，買樓的人就更有能力多借錢，支付按揭利息。特首林鄭月娥的新政策是鼓勵置業，大減居屋售價，提供九成按揭保險給首次置業者……還有，供求以外的外在因素如中美貿易戰，也進入暫時休戰的現狀，社會運動造成的所謂「移民潮」仍未真的出現。
1990年我第一次在香港買樓，就是捕捉1989年「六四事件」後所造成的真正移民潮提供的機會。1990年大量香港人，在移民前拋售他們自置的樓房，壓低了樓價。
本文節錄於640期《iMoney Wealth》置業安居。
2020年1月23日 舊文
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