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2020年2月18日 星期二

置業安居 - 曾淵滄 2020年2月18日

2020年2月18日



中銀香港(02388)率先宣布,允許供樓業主「還息不還本」,緊接着,幾乎令香港的銀行都提供相同的舒困措施,這是對業主,對銀行都有好處的事,對業主而言,目前按揭利率很低,一般只有2厘多一點,只供息的話,每月供款只是借貸的0.2%,借500萬元月供1萬元,負擔比租樓更輕,對銀行而言,目前樓市淡靜,買賣兩閒,

銀行缺新的按揭貸款生意,讓業主暫時不還本相等於把這筆錢當成新的按揭貸款生意,維持點按揭貸款額不至於下降,也維持利潤水平。

1997年至2003年香港樓市崩潰,其中一個重要原因就是業主沒有能力供樓,業主斷供銀行收回物業拍賣,成銀主盤。現在,有了「還息不還本」的措施,業主無力供樓的情況會紓緩,就算業主不幸失業,靠身邊的儲蓄,相信也能度過難關,而不必斷供,不必被逼賣樓,是支撑樓價的一項有力因素,此舉唯一的不利者是地產代理,少了斷供,被逼賣樓者,盤源供應也少了,只能再增加力度不斷地提供「大劈價」的新聞給傳媒,向業主施加壓力,促他們放盤。

香港數家大地產商先後公布旗下商場減租,有的減三成,有的減五成,這也是雙贏的措施,一方面讓生意大跌的租戶可以存活、舒困,另一方面也保住商場不至於出現大量租戶退租,倒閉而出現大量空舖,任何商場一旦出現大量空舖,就更少人會踏足該商場,形成惡性循環。

大地產商財力雄厚,少收一半租金不是問題。不過,街上許許多多單獨的店舖,業主是許許多多的,財力不算雄厚的小業主,大商場減租,他們也不得不減租,甚至可以說早在大商場減租之前已率先減租。一般來說,商舖的估值是以租金收入來計算,現在租金下跌,中小業主最擔心的是,銀行會不會重新為他們的物業進行估值?如果重新估值而估值下跌,會不會追討部分欠款?如果是,那就是惡夢。

換另一個角度,現在削價急讓的商舖會增加,這也許是一個擇優而買的機會。這種情況會不會出現,當然也是取決於銀行的中小企貸款政策。一般而言,商舖的投資者不是一般小市民,而是企業,是大、中、小型的地產公司,過去十多年,地產好的商舖,租金上漲速度極快。

因此,這是投資商舖的地產公司也擴充得很快,商舖租金上漲,商舖估值也上漲,可以向銀行借更多錢擴充,買入更多物業收租,現在租金下跌大型地產公司也許仍能輕鬆度過,中小型地產公司就面對巨大挑戰。

本文節錄於643期《iMoney Wealth》置業安居。
2020年2月18日 舊文
來源 source: http://imoney.hket.com